Суды стали удобным инструментом для фирм, не желающих платить долги

Компания «Стремберг», построившая ТРК «Питерлэнд» у парка 300‑летия Санкт-Петербурга, возводит по соседству МФК «Лотос Тауэр». В его составе предусмотрены гостиница, апартаменты, офисные площади, яхт-клуб с мариной и инфраструктура. Первая очередь комплекса почти завершена, но, по словам девелопера, достроить ее не дают чиновники. О непростых взаимоотношениях со Смольным и партнерами по бизнесу рассказал президент ЗАО «Стремберг» Александр Кожин.

– К концу прошлого года вы должны были сдать в эксплуатацию первую очередь апарт-отеля «Лотос Тауэр». В каком состоянии стройка?

– Здания подведены под крышу, степень готовности — порядка 90%. По закону нам должны были бесплатно продлить разрешение на строительство на 15 месяцев, но вместо этого штрафуют и вымогают дополнительные деньги. Средства на развитие инфраструктуры мы полностью перечислили еще в 2002‑м. Но под разными предлогами нам долго не выдавали градплан, и это привело к задержке строительства. С декабря, когда истек срок разрешения, нам не дают работать, приходят инспекторы ГАТИ и выписывают штрафы. Более того, сейчас чиновники хотят, чтобы мы за свой счет актуализировали рыночную стоимость участка и доплатили не менее 250 млн рублей за возможность продолжать работы.

– Что собираетесь делать и когда может быть сдан объект?

– Буду бороться, а если не удастся договориться — подам в суд.

Мы планировали завершить стройку в марте, но из-за действий чиновников придется немного скорректировать сроки. Думаю, в мае введем объект в эксплуатацию.

– Это будет гостиница или апарт-отель?

– Апарт-отель со своей инфраструктурой и УК.

– Сколько апартаментов в двух зданиях? Какая часть из них реализована? Почем продаете?

– Всего 86, одном здании — 45, в другом — 41. Реализовано примерно 20%. Но мы не работаем по 214‑ФЗ, а заключаем договор займа, при котором каждый покупатель выступает соинвестором. Собственность оформляется после ввода объекта в эксплуатацию. Если к этому времени останутся непроданные апартаменты, будем сдавать их в аренду. Цены варьируются от 120 000 до 170 000 рублей за кв. м.

– Апартаменты будут передаваться с отделкой?

– Нет. Я с удовольствием сдавал бы все помещения с отделкой, но в этом сегменте услуга не очень востребована. Слишком разные вкусы у граждан.

– Между этими двумя зданиями по проекту предусмотрена 100‑метровая башня из трех «лепестков», которую Градсовет укоротил в два раза…

– Ну, пока никто ничего не укорачивал. Когда мы получили этот участок, здесь была зона регулируемой застройки со звездочкой (ЗРЗ*), где можно возводить здания высотой до 105 м. Мы подготовили проект с башней, и Градсовет его одобрил. А в 2008‑м кто-то через суды убрал эту звездочку из регламента, осталась ЗРЗ в чистом виде, где практически ничего нельзя строить. Более пяти лет мы потратили на то, чтобы вывести ЗРЗ из нашего участка, это удалось лишь в мае прошлого года.

– И теперь будете строить башню?

– Не знаю. Пока думаю. Надо снова проходить все бюрократические круги, утверждать проект и получать разрешение на строительство. Дозволенные 50 м возводить не хочу и не буду, если 100–128 м — это уже интересно. Мне непонятно, почему в Лахте разрешают башню выше 400 м, а мне нельзя даже 100‑метровую, хотя между нами — всего около километра.

– У вас уже есть 86 апартаментов, в башне наверняка будет не одна сотня номеров. Востребован ли такой объем в одном месте?

– Вы не забывайте про Чемпионат мира по футболу в 2018‑м.

– Чемпионат пройдет, а что потом?

– Приморский район весьма перспективный. Здесь проживают порядка 800 000 человек, активно строятся дома, реализуется несколько крупных проектов комплексного освоения территорий. В то же время в районе нет ни одной современной гостиницы. Кроме того, после запуска «Лахта-центра» отель и апартаменты будут интересны партнерам и контрагентам Газпрома, а также бизнесу, который станет развиваться вокруг этой знаковой высотки. А у нас предусмотрены гостиничные номера, апартаменты, офисы и обширная инфраструктура, включая яхт-клуб с мариной.

– Кто проектировал «Лотос Тауэр»?

– Мастерская «Интерколумниум» Евгения Подгорнова, она же делала первоначальный проект апарт-отеля на Петровском острове.

– А что за компания Posko E&C указана в рекламных материалах?

– Это южнокорейское бюро, которое представило свое видение башни в виде лепестка лотоса (отсюда и ее название). Сейчас на проект претендует Lotte Group, тоже из Южной Кореи, которая недавно купила апарт-отель на Исаакиевской площади.

– На что именно она претендует?

– Мы ведем переговоры о строительстве еще одной гостиницы, бизнес-центра и, если я все-таки достигну соглашения с городом, то и башни высотой 130 м. Все это можно возвести на нашем участке, примыкающем к ТРК «Питерлэнд».

– В качестве кого вы хотите привлечь Lotte Group?

– Генподрядчика и соинвестора. У них есть доступ к дешевым кредитам.

– В каком состоянии проект яхт-клуба в Пьяной гавани?

– Мы за свой счет провели инженерные работы, связанные с укреплением берега и защитой от затопления и подтопления. Но Смольный опять отказывается от своих обязательств. У меня есть замечательный документ с подписями губернатора, вице-губернатора и всех руководителей профильных комитетов. Там указано, что они «не возражают» против возмещения затрат ЗАО «Стремберг» на защиту города от наводнений. Но никто ничего не возмещает, наоборот, снова денег просят.

Более того, Смольный хочет отобрать у меня два участка: в Пьяной гавани и у ТРК, куда планируется перебросить пешеходный мост от стадиона «Зенит-Арена» на Крестовском. Второй, конечно, придется отдать, но за первый еще повоюю.

– По ТРК «Питерлэнд» идут тяжбы с несколькими кредиторами…

– Все иски связаны только с одной компанией — «Связьстройурал» из Челябинска. До 2007‑го она обязалась инвестировать в проект, но в кризис передумала, прислав липовые платежки о переводе денег. Потом бывший партнер признался, что произошел какой-то сбой в банке. С тех пор представители «Связьстройурала» здесь не появлялись. В свое время по просьбе этой фирмы я подписал документ (о доле в незавершенном строительстве), который был нужен ей для отчетности. Так вот, компания тихо ждала и потирала руки, пока я дострою объект, а теперь на основании того документа заявляет права на долю в готовом здании. И это при разорванном инвестиционном договоре.

– Но у вас же отсудили 32,5% в ТРК?

– Ничего подобного. «Связьстройурал» выиграл суд во второй инстанции, а в третьей проиграл. Сейчас дело в Верховном суде. Иски подали мы, а также КУГИ, позиция которого полностью совпадает с нашей.

– А претензии банка «Санкт-Петербург»? Звучала цифра 6,5 млрд рублей.

– Откуда взялась эта сумма? Начнем с того, что у банка нет к нам претензий, и у меня нет прямых взаимоотношений с ним. У нас есть долги только перед нашим генподрядчиком — компанией «ТОР», все кредиты на ней, а мы должны фирме «ТОР» 2 млрд рублей. Но у нас хорошие взаимоотношения, и мы сами разберемся между собой, к тому же сумма долга постепенно уменьшается. Кроме того, у нас есть объекты, которые могут быть переданы в виде оплаты по бартеру.

– У вас были конфликты и с арендаторами ТРК «Питерлэнд»…

– Да, со структурами «Альфа групп» по их кинотеатру и универсаму премиум-класса «Зеленый перекресток». Компания «Кронверк Синема» подписала с нами договор на открытие мультиплекса. Мы сдали объект, запустили его, но оператор так и не приступил к отделке. Мы их раз пять предупреждали, а потом подали иск в суд за долги по аренде. Они учинили встречный иск. Тяжба длилась долго, в конце концов мы заключили мировое соглашение, по которому они заплатили мне $1 млн, хотя должны были вдвое больше. В общем, мы потеряли время и деньги. Суды стали удобным инструментом для некоторых фирм, не желающих платить по долгам: пока три инстанции дело рассмотрят — пройдет год, а ты не платишь.

Потом была история с «Зеленым перекрестком», который открылся в ТРК. У компании бизнес не пошел, не оправдался расчет на богатых покупателей, и через год арендатор съехал, не заплатив.

Кстати, помещения для кинотеатра мы потом сдали другому сетевику — «Формуле кино», которую впоследствии купила та же «Альфа групп».

– Какова актуальная загрузка «Питерлэнда»?

– Пул арендаторов сформирован на 80%, а доля занятых площадей — порядка 60%. У нас зарезервированы крупные помещения для операторов детских развлечений. Например, компания «Мастерград» арендовала 5600 «квадратов», заплатила обеспечительные платежи еще два года назад, но сих пор не начала ремонт. Задержку с открытием в компании объясняют тем, что заняты IPO. Как москвичи — так проблема, что «Кронверк Синема», что «Мастерград».

– Осталась ли у вас доля в проекте апарт-отеля с яхт-клубом на Петровском острове или она отошла компании «Кортрос»?

– Осталась, я вложил в этот актив 15 млн евро, и в готовом объекте мне будет принадлежать 20% апартаментов, коммерческих помещений, мест в подземном паркинге и  стоянке для яхт.

– Кто готовил проект, каковы его параметры и когда начнется строительство?

– Насколько я знаю, концепцию готовил «ЛенНИИпроект», документы сданы на экспертизу. Точные параметры не назову, так как проектом больше занимается Юрий Белышев, генеральный директор фирмы «Петровский Альянс». Общая площадь комплекса составит 54 000 кв. м. Это красивое место со своей внутренней акваторией, оставшейся с Петровских времен, где предусмотрена марина для яхт. Надеюсь, апартаменты там будут элитные.

Старые здания уже снесены, в этом году мы обязаны выйти на стройплощадку, а то уже сроки истекают. Но опять же не по нашей вине. С момента выхода постановления правительства о передаче участка прошло 49 месяцев. Все это время мы пытались утвердить проект, хотя 500 млн рублей на развитие инфраструктуры перечислены вовремя.

– У вас были активы на территории Ленобласти. Что с ними?

– Под Выборгом, в поселке Соколинское, мы уже построили базу отдыха. В советское время там был пионерский лагерь, затем участок 5 га вместе с постройками выкупила одна из структур РЖД, у которой мы его и приобрели. Полуразрушенные здания реконструированы, переложены все сети, построены причалы, ресторан.

– Это коммерческий проект?

– Скорее, для души, хотя в дальнейшем не исключаю коммерческого использования.

– Какова судьба территории около 700 га в Вырице?

– Там построена целая деревня — комплекс домов из клееного бруса с инфраструктурой для загородного отдыха. Коттеджи сдавались в аренду. Но этот актив перешел структуре банка «Санкт-Петербург» в обмен на участок в Приморском районе.