Рынок залогов недостаточно прозрачен и публичен

Залоговое имущество — один из крупных сегментов рынка недвижимости. Новый кризис увеличил его объемы в разы. Зачастую в собственности у банков находятся уникальные объекты с огромным инвестиционным потенциалом. О том, как продавать залоговую недвижимость, рассуждает Ольга Желудкова, начальник департамента по работе с проблемными и непрофильными активами банков РАД.

Если проанализировать статистику продаж в банкротстве, то более 50% активов реализуются на торгах посредством публичного предложения. Как же получается, что ликвидный и юридически безукоризненный объект, который банк брал в залог, к моменту реализации практически утратил ликвидность, сильно подешевел, и хорошо, если вообще существует?
Результат продажи зависит от множества внешних и внутренних факторов. К внешним относятся экономическая ситуация, конъюнктура общероссийского рынка недвижимости, традиционная непубличность рынка залоговых активов. Внутренние факторы: качество залога, грамотно сформированный лот и корректная начальная цена.

Надо понимать, что если у актива нет элементарного набора характеристик, он не станет товаром и не сможет выполнять обеспечительные функции в случае дефолта заемщика. Но сегодня на рынке есть много неоднозначных примеров.

Так, залогом выступал участок, здание на котором находится в собственности третьего лица. По результатам оценки на момент передачи объекта на реализацию стоимость участка составила ноль рублей. Однако при оформлении кредита оценка была иной.
Другой пример: в залог банку досталось оборудование, которое находилось в здании, принадлежавшем третьему лицу. Демонтировать его можно было лишь разобрав перекрытия. А стоимость этих работ составляла 50% от цены имущества.

Лот для торгов нужно формировать исходя из соображений банальной логики и из принципа экономической и физической целостности актива. Опять же случай из практики — продажа отдельными лотами частей единой производственной линии. Т.е. отдельно предлагались станки, отдельно — штампы для них. Понятно, что станок продать еще можно, а вот штампы к нему — уже нет, разве что по минимальной цене. Еще один пример — самый очевидный и красноречивый. Не так давно мы продавали отдельными лотами офисное помещение и вход в него. И если встройка ушла по начальной цене, за вход была настоящая битва.

Самый важный момент — корректная начальная стоимость. Залог нужно адекватно оценивать не только на этапе продажи, но, в первую очередь, на этапе выдачи кредита. Формальный подход при проведении оценки может иметь для банка самые негативные последствия. При выдаче кредита и его продаже банк не должен воспринимать цену актива глазами собственника, т. е. значительно выше его реальной стоимости. Переоценка объектов влечет за собой низкую эффективность реализации: должник или уже банк тратит деньги на охрану и содержание имущества, дорогостоящие публикации о банкротстве, которые зачастую дороже самого актива. 

Для развития рынка очень важна публичность. Но рынок залогового имущества, к сожалению, до сих пор является недостаточно публичным и прозрачным. Одна из причин — его игроки не профессиональные продавцы недвижимости. Объекты после дефолта заемщика реализуют конкурсные управляющие, кредитные организации, для которых подобная деятельность никогда не была профильной. Ситуация постепенно меняется, и можно прогнозировать, что залоги станут частью достаточно развитого и эффективного рынка российской недвижимости. Так, банки в последнее время стали активно привлекать к реализации проблемных активов профессиональных продавцов и прибегать к публичным аукционам.

На примере наших продаж могу сказать, что залоги — такой же товар, как и любой другой. Дешевыми сегодня их делают только закрытость (непубличность) сделок и неадекватное состояние имущества. Нужно преодолеть оба эти фактора, и тогда мы получим нормальный рынок с хорошей финансовой отдачей.