Самым сложным этапом была инженерная подготовка территории

Победитель аукциона на право комплексного освоения получал землю в аренду и должен был сам разработать градостроительную документацию, за свой счет создать инженерные объекты и сети, а затем передать их казне. Конечно, это было выгодно городу, и несколько лет такую схему пытались сделать основной. Однако первый опыт оказался неудачным. Смольный предложил инвесторам «Купеческую гавань» — более 183 000 кв.м в Петергофе. Победитель отказался оплачивать сделку, а новых претендентов не нашлось.

Затем дела пошли на лад — всего городские власти реализовали этим способом 11 территорий общей площадью почти 1500 га, выручив более 12 млрд рублей. В 2012-м Смольный прекратил торги на право КОТ, пообещав продавать меньшие по площади, но лучше подготовленные наделы. К этому времени девелоперы уже активно занимались комплексным развитием (пусть и не всегда юридически оформленным) частных наделов в прилегающих к городским границам районах Ленобласти.
Аукцион, на котором «Главстрой-СПб» (входит в промышленную группу «Базовый элемент») приобрел права на застройку участка 270 га у станции метро «Парнас», состоялся в мае 2007 года. «Северная долина» стала дебютом застройщика в Петербурге. Почти за десять лет здесь построено более 1,7 млн кв.м жилья.
О том, с какими сложностями пришлось столкнуться на старте проекта и каковы его перспективы, рассказывает коммерческий директор «Главстроя-СПб» Алексей Гусев.

– Компания изначально планировала столь громкий выход на рынок?

– Да, мы решили, что стоит сразу заняться крупными территориями. И еще в феврале 2007-го приобрели на городских торгах право застройки 437 га в районе Граничной улицы, где сейчас реализуется проект «Юнтолово». Что касается «Северной долины», то на этом пятне когда-то велись торфоразработки. К нашему приходу это был огромный участок, заболоченный, заброшенный и заросший травой и кустами.

– Какие проблемы приносит и какие преимущества дает реализация столь масштабного проекта?

– Проекты КОТ дают большую свободу при разработке концепции. Строя с нуля новый городской район, девелопер изначально реализует комплексный проект с единым архитектурным стилем, единой социальной средой, со всеми необходимыми объектами бытовой и социальной инфраструктуры. А благодаря масштабам проекта застройщик может предложить покупателям более доступные квартиры, отвечающие потребностям современного жителя мегаполиса.
Однако преимущества проектов КОТ с определенной точки зрения являются и их недостатками. В первую очередь потому, что это многофакторная задача: строительство энергетической и транспортной инфраструктуры, проектирование, финансирование, получение необходимых согласований и т. п.

– С какими сложностями столкнулись на старте проекта?

– Когда проект стартовал, такой формат застройки был в новинку, и поначалу покупатели относились к нему настороженно. Однако распробовали быстро. Были опасения, связанные с большим объемом предложения в одной локации, то есть с ликвидностью. Но первые результаты продаж показали, что спрос на такой товар есть.
Самым сложным этапом, наверное, оказалась инженерная подготовка территории. Обеспечить огромный комплекс водой, электричеством, канализацией и т. д. очень непросто.

– Переговоры с монополистами шли трудно?

– Каких-то сверхсложностей не было. Строя новый район, рассчитанный на 80 000 жителей, понимаешь, что необходимых мощностей здесь же за забором не найдешь. Под наш проект монополисты разрабатывали свои инвестиционные программы наращивания мощностей. Сложность была в синхронизации этих работ. Самые существенные для проекта риски как раз инфраструктурные: несоблюдение графика подведения инженерных сетей к участку. Были и локальные срывы, например, с теплоснабжением. Жители их не заметили, поскольку мы нашли резервные источники.

– За счет чего достигается комфортность при довольно плотной застройке?

– Это современный проект с детскими площадками, паркингами, дорогами, коммерческой инфраструктурой. Одновременно с жильем появляются социальные объекты. Сейчас здесь работают две школы, два детских сада. Еще два садика сдадим до конца года. При строительстве паркингов мы учитываем современные нормы, а не данные тридцатилетней давности, когда на 12-этажный дом приходилось шесть машин.
Другое преимущество — единообразие: технологически, стилистически, архитектурно комплекс решен одинаково. Хотя мы ищем новые решения. Например, сделали дом, где к парадным нельзя подъехать на машине. Выходя из дома, попадаешь на детскую площадку. Да, мы пожертвовали удобством доставки холодильника в пользу того, что дети могут играть, не пересекая ни одной дороги. Это решение жителям понравилось — будем его тиражировать.

– Проект растянут во времени, а требования рынка меняются…

– Мы проектируем на год вперед. Безусловно, корректируем продукт, который предлагаем. То есть каждая очередь для нас — это фактически новый проект. Например, продажи показали, что французские балконы в «Северной долине» не нужны. Значит, мы от них отказываемся. Поэтому для нас растянутость проекта во времени — не проблема, а, скорее, плюс: мы можем реагировать на потребности рынка.

– Как обстоят дела с объектами бытовой инфраструктуры? Приходится регулировать число аптек или магазинов?

– Арендаторы и собственники нежилых помещений сами решают, какой бизнес открыть. На сегодня у нас около 200 таких объектов, и мы видим, что рынок сам все адекватно регулирует. Исключением является фитнес-клуб: мы реагировали на потребности жителей и построили помещение, предназначенное именно для этих целей. Затем подобрали арендатора, и фитнес-центр уже работает. Также готовим концепцию нового торгово-развлекательного комплекса. В нем разместятся продуктовый супермаркет, фитнес, торговая галерея, фуд-корт и развлекательная зона.

– Велика ли конкуренция внутри проекта?

– Мы конкурируем с другими застройщиками, причем по всему городу. Внутри проекта глобальной конкуренции нет. Например, объем всего вторичного предложения, то есть квартир, которые перепродают наши дольщики, в три раза меньше нашего месячного объема продаж. Конкуренцию регулируем стадиями и темпом строительства: у нас есть предложение на разных этапах готовности домов.

– Как решаются проблемы с парковками?

– Полностью решить эту проблему в городе невозможно. Люди неохотно покупают места в паркингах. В то же время мы стараемся предлагать нашим жителям доступный продукт — они могут приобрести или взять в аренду место в подземном отапливаемом паркинге либо бесплатно оставлять автомобиль на наземных стоянках. Безусловно, как и в любом районе города, парковаться только у своего подъезда не получается. Однако в пешеходной доступности всегда найдется место, где можно оставить автомобиль.

– Сколько сегодня уже построено жилья? Не собираетесь ли пересматривать планы ввода?

– Уже готово 1,7 млн кв.м. В районе проживают приблизительно 40 000 человек, это примерно половина от расчетной численности населения. До конца проекта осталось около пяти лет, примерно 1 млн кв.м надо возвести. Сроки строительства установлены инвестиционным договором с городом, так что будем их соблюдать.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank SPb:
— Причины развития проектов КОТ банальны. Стало понятно, что уплотнительная застройка перспектив не имеет, а готовой к застройке земли нет, как и бюджетных денег на ее подготовку. По большому счету это просто способ привлечь частное финансирование к лэнд-девелопменту.
Строители получали крупные участки. Да, они не были подготовлены, но в случае «Северной долины» инженерные мощности оказались не так далеко, а кроме того, рядом находилась станция метро. По сути, это отличное место для недорогого жилья. А город получал районы, застроенные одним девелопером, по одному проекту, с некой управляемой концепцией.
На мой взгляд, проекты КОТ предполагают наличие нескольких независимых функций. Наиболее близок к «комплексности» был проект «Балтийская жемчужина», где подразумевались большие общественно-деловые и торговые зоны. Но сказались рыночные реалии, и эти зоны скукожились, как шагреневая кожа.
Но за масштабными проектами будущее, ведь других вариантов просто нет. Дальнейшее развитие связано или с освоением сельскохозяйственных земель, которые девелоперы покупают довольно большими кусками, или с редевелопментом промышленных предприятий, которые также тянут на квартальную застройку. Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД:
— В 2015 году в Гильдии создан Экспертный совет по комплексному освоению территорий. Перед ним стояла локальная задача — проверить такие проекты в Ленобласти и понять, насколько сопоставимы темпы строительства жилья с темпами создания социальной инфраструктуры. Эксперты объехали Мурино, Янино, Девяткино и другие территории активного строительства, проанализировав все аспекты реализации таких проектов. По итогам этой работы, мы решили переориентировать работу Экспертного совета и разработать стандарт (признаки) экономически и социально успешного проекта КОТ, показать механизмы и формы взаимодействия сторон, заинтересованных в развитии территории. Для подготовки такого стандарта нужны совместные усилия девелоперов, урбанистов и архитекторов.