Время экономить и покупать

Несмотря на рецессию в экономике, на рынке осталось немало людей и компаний, готовых приобретать подешевевшие активы. К такому выводу пришли специалисты ОАО «Российский аукционный дом», проанализировав сделки, проведенные компанией за последний год. Во всех регионах их число значительно выросло. С подробностями — заместитель генерального директора компании Ирина Ольшанникова.

– Российский аукционный дом сделал довольно необычный анализ: сравнил конъюнктуру в докризисный период (с середины 2013‑го до середины прошлого года) с тем, что происходило на рынке коммерческой недвижимости после. Какие тенденции удалось выявить?

– Вопреки всеобщим опасениям рынок не замер, а, наоборот, активизировался. Кто-то, безусловно, уходит, но это, скорее, зарубежный бизнес, ставка на который с учетом тренда на развитие внутреннего производства сегодня неуместна. Отечественный бизнес остается, но видоизменяется. Курс на импортозамещение активизировал те области экономики, которые на протяжении десятков лет были мало востребованы. Начинается развитие сельского хозяйства, машиностроения, химической промышленности, IT-индустрии и пр. Все это требует инвестиций и площадей для реализации проектов. Именно этими процессами обусловлена активность на рынке недвижимости. Бизнес изыскивает дополнительные источники для развития и проводит инвентаризацию своего имущества, чтобы оптимизировать затраты на его содержание и получить средства от реализации избыточных активов. С другой стороны, компании ищут площади для работы, отвечающие актуальным потребностям. Излишки, нажитые на волне денежной эйфории, оптимизируются. Предприятия перестают «жировать», начинают считать деньги, переезжают в более скромные офисы, продают непрофильные активы, собирают средства на развитие с учетом нынешних запросов рынка. Тот, кто этого не сделает сегодня, завтра уйдет с рынка. Все это понимают.

Сегодняшние процессы в экономике можно охарактеризовать как глобальное оздоровление рынка.

С учетом всего этого понятно, что объем предложения растет. К компаниям, госкорпорациям, крупнейшим собственникам недвижимости, всерьез приступившим к продаже излишков, добавились банки, которые реализуют стрессовые активы. Рынок насыщен, и это рынок покупателя. Сроки экспозиции объектов, выставленных на реализацию, выросли.

Но при этом спрос тоже сохраняется. Судя по нашим сделкам, он даже увеличился.

Хотя, разумеется, продавцам приходится снижать цены. Сделки, прошедшие с участием РАД, свидетельствуют, что коммерческая недвижимость в разной степени подешевела во всех регионах. Скажем, в Москве и Петербурге рынок встроек просел не очень сильно, тогда как в других регионах их стоимость уменьшилась значительно, например, в Новосибирске дисконт составляет до 30%, в Нижнем Новгороде и Казани — до 20%.

– Тем не менее затишье, которое наблюдалось зимой, позади? У кого-то есть деньги, планы на будущее и спрос на подешевевшие активы…

– Стагнация не может длиться вечно. Рынок замирает ровно на то время, которое ему необходимо, чтобы осознать новые условия. Сейчас вектор развития экономики четко обозначен. Те, кто собирается жить и работать здесь, должны перестроить деятельность под существующие реалии. На самом деле таких шансов, как сейчас, у бизнеса, скорее всего, уже не будет. Отсутствие конкуренции со стороны иностранных производителей — то, о чем мечтали наши компании на протяжении всего постсоветского периода. Мы еще в самом начале пути, следующий год будет более показательным. Но уже сегодня ясно, что продажи растут. Если говорить о сделках, заключенных РАД, за прошедший год (с августа 2014‑го по август 2015‑го) их число выросло в 3,5 раза. По разным регионам объемы продаж увеличились в полтора-два раза. В Краснодаре, Самаре, Владивостоке даже больше. Есть и предложения практически во всех сегментах рынка, и покупатели на все группы активов.

Мы смотрим в будущее с оптимизмом: тяжелые времена закончатся, в выигрыше останутся те, кто правильно инвестировал. Сейчас самое время покупать. До конца года рынок будет только активизироваться, а интересных объектов будет попадаться в предложении все больше.

– Что ищут покупатели на падающем рынке?

– Самые разнообразные активы. Традиционно ликвидны классические объекты стрит-ритейла и небольшие встройки для малого бизнеса. Но вот, например, в начале августа мы продали за 186 млн рублей виллу в Сочи площадью 1200 кв.м при стартовой цене 150 млн. Было несколько участников и еще больше тех, кто интересовался объектом. Кто бы мог подумать, что в кризис будет спрос на виллы в Сочи? Сейчас подбираем банк подобных вариантов, потому что видим потенциальных клиентов.

– Какой у вас прогноз на 2016‑й?

– На рынок выйдет много объектов по весьма привлекательным ценам: участки самого разного назначения, в том числе сельскохозяйственного, здания, акции различных предприятий.

– РАД почти втрое больше, чем раньше, продал активов, принадлежавших банкам. Будет ли трендом года реализация банковских залогов?

– Да, он уже ясно обозначился. Причем продается не только проблемное имущество, но и права требования. За вторую половину 2014‑го — первую половину 2015 года по поручению банков мы реализовали 506 объектов недвижимости общей площадью 138 286 кв.м и провели несколько крупных сделок по правам требования. Годом ранее РАД заключил только 174 сделки с банковским имуществом. Практически все продается, сейчас самое главное — не завышать цены, учитывать конъюнктуру.

Еще одна тенденция — те, кто работает с проблемными активами, стали гораздо внимательнее слушать консультантов. Когда мы называем реальную стоимость объекта, с нами соглашаются. Потому что лучше продать с дисконтом, чем не получить ничего. К тому же некоторые залоговые активы никогда не стоили тех денег, в которые их оценили.

Так, с Юго-Западным банком Сбербанка мы обсуждали, что в конце года проанализируем их объекты и разработаем план реализации на 2016 год. У них в залоге, например, остался комплекс недвижимости, разбросанной по всему региону. По скорректированной самим банком оценке он может стоить около 600 млн рублей. Возможно, нам удастся сформировать лоты, продать этот комплекс частями и выручить больше.

– С какими активами банки «попали» в текущий кризис?

– Поговорим об этом ближе к зиме. Пока могу сказать, что они очень разнообразны. Безусловно, среди них есть неоконченные строительные проекты. На Юго-Западе много сельскохозяйственных залогов: зернохранилища, винодельни. Пока работа со стрессовыми активами только разворачивается.

– А коммерческие банки к вам с этой проблемой обращаются?

– У нас есть опыт работы с банками «Уралсиб», Бинбанк, «Санкт-Петербург», Россельхозбанк. Есть несколько партнеров, с которыми мы сейчас ведем переговоры. Когда начнется массовая продажа таких активов, думаю, они придут к нам, поскольку у нас большой опыт работы с этим имуществом.

– В кризис довольно трудно определить реальную стоимость актива. Станут ли в связи с этим популярнее голландские аукционы, где цена может двигаться и вниз, и вверх?

– Банки на них охотно идут. И в законодательстве по приватизации имущества РФ тоже предусмотрена такая возможность. Голландские аукционы очень показательны и порой приводят к превышению стартовой цены, хотя торги начинаются с движения вниз. Но для голландского аукциона надо назначить цену отсечения, которая должна быть существенно ниже рыночной, иногда на 50%. Те, кто приходит на такие торги, ею, прежде всего, и соблазняются. Однако у собственника нет гарантии, что лот подорожает. Частный клиент, как правило, не готов к такому риску.

Частной компании или индивидуальному предпринимателю гораздо труднее признать, что их объекты на открытом рынке стоят не так дорого, как хотелось бы. Им свойственно переоценивать свои активы. Такие клиенты особенно нуждаются в грамотном консалтинге.

– Какие региональные рынки чувствуют себя сегодня лучше, а какие — хуже других?

– Сравнивать сырьевые, промышленные и сельскохозяйственные регионы довольно трудно. Они находятся в совершенно разных условиях. Две последние деловые поездки у меня состоялись в Екатеринбург и на юг — в Ростов‑на-Дону и Краснодар. Интуитивно могу сделать вывод: несмотря на то что Екатеринбург производит колоссальное впечатление как совершенно европейский промышленный город с ясной перспективой развития, ему приходится труднее, чем хлебосольному югу. На юге люди, по-моему, просто забыли об отпусках. Деловая активность кипит, все — в переговорах.

Фантастическими темпами стало развиваться производство сельхозпродукции. Кроме того, многие просто потянулись к теплу и к морю. Краснодар становится богаче, и рынок недвижимости там живее, чем в других регионах.

В свое время мы выбрали для открытия торговой площадки Ростов‑на-Дону как город-миллионник и оттуда вели сделки по всему региону. Но сейчас задумались о запуске офиса в Краснодаре. И еще один региональный центр, в котором нам, безусловно, нужна своя торговая площадка, — Казань.