Ипотека «на пределе возможного» - стимул, чтобы зарабатывать больше, или неоправданный риск? И угрожает ли рынку «ипотечный пузырь»?

По вашим наблюдениям, соответствует ли эта планка действительности? Берут ли жилищные кредиты семьи, у которых доход меньше? Как вы считаете, ипотека «на пределе возможного» — стимул, чтобы зарабатывать больше, или неоправданный риск? Угрожает ли рынку жилья ипотечный пузырь?

Юлия Ружицкая,
директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе:
– Бывает, что доход заемщика ниже 86 000 руб. Очень многое зависит от стоимости квартиры, и еще больше — от первого взноса. Каждый гражданин должен решить сам, насколько сильно рискует. А ипотечный пузырь может представлять угрозу для банков, но не для рынка жилья. Конечно, можно предположить, что, если банки откажутся выдавать кредиты, объемы строительства сократятся, поскольку с рынка вынуждены будут уйти небольшие компании. Но крупные застройщики останутся и благодаря сохраняющемуся фундаментальному спросу продолжат свои проекты. У нас на долю проданных в ипотеку квартир сегодня приходится около 33%.

Максим Разуменко,
руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест»:
– В нашем жилом комплексе «NEWПИТЕР» стоимость однокомнатной квартиры начинается с 2,4 млн рублей. Если собственные средства составляют 20%, то в кредит необходимо взять 1,92 млн. При ставке 11,5% и сроке кредитования 12 лет предстоит ежемесячно платить около 25 000 рублей. При таком раскладе совокупный доход семьи должен составлять не менее 50 000 рублей. Президент России недавно сказал, что сейчас наиболее подходящее время покупать жилье в ипотеку: ценообразование на рынке стабильно, а уровень ставок приблизился к докризисному. На мой взгляд, ипотечный пузырь нам не угрожает. Во-первых, банки закладывают риски, увеличивая первоначальный взнос до 20%. А во‑вторых, предложение новостроек не перенасыщено, а спрос довольно высок.

Ирина Зеренкова,
директор по маркетингу и продажам EKE:
– Планка — да, соответствует, но нужно учитывать, что деньги на первый взнос у таких людей уже есть. Семьи с меньшим доходом тоже берут ипотеку. Потребность в жилье у всех разная, и у многих вопрос о покупке квартиры стоит очень остро, поэтому они готовы затянуть пояса. Хотя в нашей стране это, скорее, неоправданный риск. Возьмем, к примеру, валютных заемщиков: никакой помощи и гарантий от государства они не получили, рассчитывать осталось только на себя. Ипотечный пузырь рынку не угрожает. Банки в последнее время вполне уверенно себя чувствуют. Помогло государственное субсидирование, да и в экономике наметились положительные тенденции.

Николай Урусов,
исполнительный директор СК «Красная Стрела»:
– В Петербурге, да и, наверное, во всей России, нередки случаи, когда на погашение ипотеки уходит больше половины семейного дохода. Расчеты «ДельтаКредита» — это идеальная ситуация. Ипотека на пределе возможного не всегда оправданна, хотя я прекрасно понимаю таких людей. Здесь нужно помнить, что это долг не на один год. В среднем за квартиру люди рассчитываются семь лет, а многие планируют платить и все 20. При таком сроке долгового обязательства нельзя полагаться на авось. Говорить про ипотечный пузырь я бы не стал. Банки сейчас тщательно проверяют заемщиков и оценивают качество залога. Кредитов с нулевым первоначальным взносом тоже практически нет, поэтому я не вижу предпосылок для массовых дефолтов.

Петр Буслов,
руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– Сегодня на долю ипотеки приходится не более 55% от общего числа сделок на «первичке». С моей точки зрения, эти цифры полностью соответствуют текущим макроэкономическим показателям. Предпосылок к формированию ипотечного пузыря мы не отмечаем, поскольку темпы выдачи жилищных кредитов ограничены, в первую очередь, покупательской способностью. Согласно исследованию нашей компании, сегодня средний доход семьи, которая берет ипотеку на покупку жилья массового спроса, составляет около 77 000 рублей, минимальный ежемесячный заработок — 65 000 рублей.

Марина Агеева,
руководитель отдела продаж УК «Теорема»:
– На мой взгляд, ипотека — неплохой стимул зарабатывать больше. И вообще является признаком целеустремленных и уверенных в себе людей. Главное, чтобы эти люди адекватно оценивали свои способности и возможности. Не очень понимаю тех, кто боится брать ипотеку из-за того, что в случае невыплаты кредита банк отнимет квартиру. В конце концов, все просто вернется в исходное состояние: человек останется без квартиры, но, условно, с суммой первого взноса на руках, а выплаченные банку проценты можно будет считать платой за месяцы или годы аренды. Это намного безопаснее, чем брать ничем не обеспеченный потребительский кредит. Бюджет 86 000 рублей на семью, наверное, позволяет взять в ипотеку «единичку» за КАД. На мой взгляд, это слишком низкий уровень дохода на момент принятия решения о покупке квартиры. Просто снимать жилье, наверное, в такой ситуации было бы разумнее. Но, учитывая наш менталитет, люди стремятся обзавестись собственностью.

Светлана Денисова,
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Нет оснований не доверять банку «ДельтаКредит», наверняка эти цифры опираются на достоверные данные, выведенные из реальных сделок. По нашим представлениям, планка несколько занижена. Может быть, особенный человек Рахметов при таком доходе смог бы выплачивать ипотеку, жить и растить детей. Ипотека на пределе возможностей — это наш национальный менталитет, только так и никак иначе. Чтобы зарабатывать больше, люди будут мыть лестницы по ночам, потому что собственное жилье — это якорь в жизни, надежная опора. В современном состоянии рынка ипотечный пузырь нам не угрожает, пока квартиры в ипотеку приобретают для жизни, а не со спекулятивной целью. Мы еще далеки от развитых стран, ипотека остается в пределах 40% от общего числа сделок.

Антон Банин,
ведущий аналитик ГК «Доверие»:
– Для Петербурга эта планка соответствует жилью эконом-класса. Если же семья рассматривает квартиру в сегменте «комфорт», то совокупный доход супругов должен приближаться к 100 000 рублей в месяц. Безусловно, отдельные смельчаки встречаются. Однако большинство семей опасаются брать кредиты с высокой долговой нагрузкой, которую тяжело будет потянуть, например, если один из супругов потеряет работу. Тем не менее средний размер ипотечного кредита в Петербурге составляет около 2 млн рублей. А значит, при ставке в 12% годовых на 15 лет ежемесячный платеж составит 24 000 рублей, что вполне приемлемо для семьи со средним достатком. Ипотека «на пределе возможного» оправданна, когда заемщик ожидает роста своих доходов. Например, надеется на подъем по карьерной лестнице, на помощь родственников или наследство. В остальных случаях это необоснованный риск и неправильная оценка собственных сил. Ипотечный рынок сегодня находится под бдительным контролем государства и банков. И ожидать системного кризиса этой отрасли в России не стоит: она не несет тех облигационных рисков, которые были актуальны в кризис 2008 года. Впрочем, можно представить сценарий, при котором кредитные организации столкнутся с массовыми неплатежами. Однако вероятность такого развития событий сейчас невелика.

Николай Гражданкин,
начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Банки ни разу не обращались к нам по поводу проблемных клиентов, взявших кредит. То есть, по крайней мере, во время строительства дома ситуаций с невозвратом не возникает. Я бы сказал, что сейчас клиенты более взвешенно подходят к покупке, сравнивают возможные платежи по рассрочке и ипотеке и только тогда принимают решение. Благодаря господдержке ставки по ипотеке стали даже ниже, чем до кризиса. Облегчает положение покупателей еще и то, что банки начали активно аккредитовать объекты на начальном этапе строительства, когда цены ниже.

Людмила Синьковская,
генеральный директор компании «Русский мир»:
– Ипотечный пузырь уже раздулся. Даже приведенные цифры заработка вызывают вопросы с точки зрения приемлемого баланса расходов-доходов. И очевидно, что для многих граждан ипотека — это неоправданный риск. Люди влезают в кредит, и без того работая на пределе. Можно, конечно, мыть полы по ночам, но вряд ли так протянешь дольше нескольких месяцев. Разум должен возобладать, и объем ипотечных сделок снизится.

Светлана Невелева,
советник руководителя ГК «Стинком»:
– Ипотеку может смело брать лишь тот, кому она не нужна. А нуждающимся стоит очень крепко подумать. Я знаю людей, которые вписывались в ипотеку и успешно досрочно ее погашали. Знаю и тех, для кого это стало непосильным бременем и очень большим потрясением для семьи. И это не обязательно связано с какой-то планкой дохода. Я высокооплачиваемый специалист, мой супруг — тоже. Но когда мы примерялись к ипотеке, то поняли, что для нас это слишком большая роскошь. Ипотека — это аттракцион, и не совсем честный. А я в азартные игры не играю. Как известно, в казино наверняка выигрывает только казино.

Екатерина Запорожченко,
директор по продажам компании Docklands Development:
– Да, так оно и есть. Не только в «Дельте», но и почти во всех других банках заявки на ипотеку не одобряют, если официальный совокупный доход семьи ниже 80 000 рублей в месяц. Большинство граждан берет заем на 10–15 лет, и в этом случае ежемесячно нужно выплачивать банку 40 000–45 000 рублей. Ипотека «на пределе возможного», на мой взгляд, — это стимул. Хотя в Москве многие стали поступать более разумно: не приобретают жилье, а арендуют его. Но я считаю, что покупать надо, ведь это инвестиции в будущее — для себя, детей или внуков, а дополнительный источник дохода всегда можно найти, было бы желание. Не думаю, что нам угрожает ипотечный пузырь. Финансовые учреждения трезво оценивают риски невозврата. Кстати, банкиры сейчас очень активны. Так, за последние полгода к нам обратилось семь или восемь банков, которые хотели бы выдавать ипотеку покупателям в нашем комплексе.То есть не мы обращались к ним за аккредитацией, а они приходят к нам.

Яна Долотова,
заместитель директора департамента «Новое строительство» АН «Итака»:
– Вероятно, соответствует, но есть нюансы. По нашим наблюдениям, заемщиков можно условно разделить на три категории. Первая и наиболее многочисленная (около 70%) — с совокупным семейным доходом порядка 80 000 рублей в месяц. Они склонны вписываться в ипотеку лишь в том случае, если ежемесячные платежи по кредиту не превышают 35 000 рублей. Вторая категория, как правило, сразу вносит довольно большой первоначальный взнос и берет кредит на один-два года. В основном это владельцы бизнеса. Таковых примерно 20%. И самая малочисленная группа — это семьи с доходом 100 000–200 000 рублей в месяц, которые берут ипотеку на длительный срок. Брать заем «на пределе возможного» в текущей ситуации — неоправданный риск. Особенно если нужно ежемесячно платить по 35 000–40 000 рублей, не имея, например, родителей, которые могут помочь.

Пузырь я не исключаю. Ситуация в экономике по-прежнему сложная, даже квалифицированные специалисты могут остаться без работы, не говоря о том, что зарплаты не растут. Потребительский спрос упал и неизвестно когда начнет расти.