Эдуард Тиктинский: «Мы находимся в «идеальном шторме», и из него что-либо прогнозировать бессмысленно»

Ни один объект недвижимости из построенных в России за последние 30 лет не завершался в тех же условиях, что и начинался. То изменения законодательства, то мировой финансовый шторм, то санкции, то пандемия… Хотя такого кризиса, как сейчас, еще не было. О «своеобразии текущего момента» и факторах, способствующих устойчивости в неблагоприятных условиях, мы беседуем с Эдуардом Тиктинским, президентом Группы RBI.  

 – Насколько в сегодняшней ситуации полезен опыт пандемии? Что из него можно использовать, что – нет? 

 – Для RBI полезно, что мы практически мало изменяющейся командой проходим через все кризисы, начиная с 2008 года. Поэтому, когда наступает очередной кризис, у нас есть понятные процедуры – что мы делаем и как. Когда ты проходишь через серию таких событий, у тебя меняется восприятие. Ты уже не так эмоционально реагируешь. На бизнес-вызовы мы реагируем достаточно спокойно. Это важно.

Но не всегда можно просчитать: это просто «очередной» кризис, внутри которого мы видим, что устойчивость экономики и платежеспособного спроса все равно достаточно высокая? Или это такой «черный лебедь», подобных которому раньше вообще не было? В случае с пандемией это оказалась одна история. И тогда угроза была серьезная, но сейчас риски ощущаются как более высокие.

С другой стороны – сейчас нет активов, в которых люди могли бы, условно говоря, отсидеться. Для тех, кто живет в Петербурге, кто не уехал, а их немало, «сидеть в деньгах» – не самый интересный вариант. Ставки по депозитам невысокие; недвижимость остается защитным активом. Думаю, что покупатели в период кризиса будут более аккуратно выбирать застройщика, несмотря на эскроу-счета. И стадия реализации проекта будет иметь значение: в кризис люди традиционно предпочитают покупать жилье высокой степени готовности. Мы это видим по своим проектам. Хотя видим и теплый прием недавно начатого проекта на Миргородской – пока получали разрешения, из бронирования довольно много клиентов перешло в сделки, мы собрали нормальный «урожай». Конечно, после 21 сентября люди волнуются о том, как будет идти стройка.

 – От чего в первую очередь будет зависеть уровень спроса?

 – От внешних обстоятельств, от того, как будет развиваться ситуация в СВО, от волн мобилизации. Люди привыкают, и текущий ступор через месяц-два может прекратиться. А может и продолжиться, если будут и дальше происходить негативные события и реализовываться негативные сценарии.

 – Насколько важны и серьезны кадровые проблемы, связанные с мобилизацией?

 – На большинстве стройплощадок в отрасли заняты в основном иностранные рабочие. А что касается инженеров, офисных сотрудников – я исхожу из того, что государство сумеет настроить кадровую политику мобилизации таким образом, чтобы экономика регионов не пострадала.

 – Будет ли расти роль госзаказа? Будете ли вы участвовать в такого рода тендерах?

 – Мы не планируем. У нас девелоперская компания, а не подрядная, мы будем заниматься девелоперской деятельностью в частном секторе, заниматься тем, что умеем и знаем.

 – Как вы оцениваете риски смещения сроков?

 – Это связано с предыдущим вопросом. Если компаниям удастся сохранить костяк, основных сотрудников – никаких причин для сдвижек по срокам я не вижу.

 – А, например, сокращение спроса и замедление наполнения эскроу-счетов?

 – У банков есть обязательства кредитовать стройку. Они могут менять условия, но мы же все плывем в одной лодке. Финансовым учреждениям нет никакого смысла удваивать ставки и доводить компании до банкротства. У банков есть ковенанты, обязательства предпринимать те или иные действия при изменении условий, которыми они (юридически) могут пользоваться. Но они обычно относятся к этому взвешенно.

 – Банки уже начали поднимать ставки по ипотеке…

 – Видимо, после 21 сентября и принятия некоторых изменений в законодательство кредиторы начали иначе оценивать риски. Другой гипотезы у меня нет.

 – У вас есть предположения: насколько сократится спрос? Хотя бы в ближайшие месяц-полтора?

 – Месяц-полтора – это для нас нерелевантный, не слишком значимый период. Для строительства, для спроса этот срок не имеет особого значения. Мы «сидим» на эскроу, наши стройки обеспечены финансированием, у нас по всем проектам продажи шли выше плана. Мы просто будем балансировать, выдерживать правильное соотношение между темпами продаж и уровнем готовности объекта.

Правильным был бы вопрос: насколько сократится спрос в среднесрочной перспективе, в следующий год или два. Но у меня нет на него ответа. Мы находимся в «идеальном шторме», и из него что-либо прогнозировать бессмысленно.

 – Есть данные аналитиков о начавшемся снижении средних цен на первичном рынке. Вы в своей ценовой нише, в своем сегменте этого пока не ощущаете?

 – Мы не видим особой необходимости в снижении цен, акциях или скидках. У нас ограниченный запас очень качественного товара. Мы на Миргородской продали достаточно, чтобы ближайшие полгода об этом не заботиться. Другие объекты – в высокой степени готовности. Можем использовать часть прибыли, часть собственных средств компании. Неспешно будем продавать…

 – Какие показатели важны для принятия решений по запуску или остановке проектов?

 – Мы работаем с девелоперским бюджетом. Смотрим, при каких условиях и сколько мы тратим деньги на проектирование новых объектов. У меня есть еженедельная информация по динамике продаж. Мы получаем сведения от наших аналитиков: как они видят рынок, что происходит у коллег. Но эта информация сегодня не является основой для принятия решений. Она полезна для понимания текущего момента.

 – Сведения о том, где мы находимся, но не о том, "куда нам плыть"?

 – Да. У нас проектируется достаточное количество объектов, мы получаем градостроительные согласования. У нас нет необходимости принимать решения об отсрочке запуска: ближайший старт запланирован на конец этого года или даже начало следующего. Раньше мы физически не успеем.

Когда время решения придет, мы будем смотреть на ситуацию со спросом по текущим объектам, анализировать интерес к предварительному бронированию, проведем предварительные консультации с нашими клиентами. Важна не только общая динамика рынка, но и потенциал спроса на конкретный объект. Мы работаем в уникальных нишах, в которых положение дел может не совпадать со «средним по рынку».

 – После 21 сентября в несколько раз увеличились объемы наличных средств на руках у населения…

 – И часть этих средств, вероятно, окажется на рынке недвижимости. Люди, которые живут в Петербурге, будут покупать жилье в Петербурге. Те, кто планирует уезжать или уже уехал, – они, как минимум временно, потеряны для нашего рынка. Но тут есть масса нюансов. Уехать проще, чем вывезти капитал и активы, – это пусть и решаемая, но не тривиальная задача.

 – Экономисты говорят и о других процессах: о том, что в кризис усиливается приток людей из регионов – в мегаполис…

 – Пока это все жонглирование разными факторами. В каждый кризис есть масса прогнозов, кто-то угадывает, кто-то нет. Проще всего задним числом рационализировать то, что уже случилось. Мы будем иметь разный спрос на разные сегменты. Востребованность недвижимости в сегменте бизнес-класса и выше находится под угрозой. Но это не совокупность квадратных метров, а довольно ограниченный перечень объектов. В комфорт-классе свои сложности: там большой объем предложения.

Люди будут делать выбор исходя из конкретного застройщика, локации и особенностей объекта. И ориентироваться на качество продукта.

 – Потерянная часть спроса – из-за тех, кто уехал или собирается уезжать, – будет замещаться теми, кто остается и пристраивает деньги?

 – Примерно так. Спрос находится под давлением обстоятельств и настроений. Именно поэтому качество застройщика и продукта будет иметь большое значение. Те, кто останется и захочет купить, будут выбирать объект очень тщательно.