Как эксперты относятся к продаже токенов на недвижимость для инвестирования в «цифровые» квадратные метры

Алексей Федоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris: 
– Рискну предположить, что идея не взлетит. По тем же причинам, по которым не взлетел «ПНК-Рентал». Есть сложности и в других проектах коллективных инвестиций в недвижимость. Инвесторы на фондовом рынке и инвесторы в недвижимость – это люди с разной психологией.  Недвижимость – многомерный и, что важно, физический актив. Ее можно перепродать другому инвестору, а можно пользователю. Можно сдавать в аренду или использовать самому. Ее не отнимет государство (прецеденты были, но в целом недвижимость исторически хорошо переносит даже смену режима). Ее не заморозят и не закроют к ней доступ (в своей юрисдикции, конечно). Ее можно оставить детям, и их не придется учить, что с ней делать. По моему опыту, именно эти свойства недвижимости обеспечивают ей такую популярность среди всех категорий инвесторов. 
Бумажные (и цифровые) активы, даже привязанные к недвижимости, не обладают этими свойствами. И поэтому в ближайшие годы не будут популярны среди массового инвестора. 
 
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
– Когда я прочитал эту новость – подумал, что первоапрельская шутка… Для привлечения средств от мелких инвесторов в строительные проекты есть другие способы. Например, облигации: есть брокеры, которые готовы работать с покупателями ценных бумаг строительных компаний, начиная от 10 тысяч рублей. 
Возможно, финансисты «Самолета» просчитали какие-то будущие перспективы, я пока не вижу здесь финансовой модели. Если группа планирует брать на себя обязательства как финансовый институт – тогда, наверное, надо ждать, что она обзаведется собственным банком. 
 
Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development (девелопер апарт-отеля VIDI):  
– Такая схема может быть интересна небольшим инвесторам. Сейчас идет тренд на сокращение (площадей квартир, первоначального взноса, ежемесячного платежа) – из-за нежелания инвесторов вкладываться в финансово емкие проекты большими деньгами. Вопрос только в доходности. Насколько цены вырастут у конкретного застройщика к моменту ввода? Применение эскроу-счетов существенно сократило «вилку» роста стоимости. Не говоря уже о стагнирующем рынке и реальной инфляции. Но в целом история интересная и может привлечь инвестиции в проекты, соответственно – улучшит финансовый результат для застройщика из-за экономии на процентах. На мой взгляд, схема наиболее актуальна для апарт-отелей, поскольку это наиболее интересный формат недвижимости для инвесторов. Более того, некоторые застройщики апартаментов уже анонсировали подобные программы, но еще не запустили их в массы. Как вывод – интересный инструмент продаж. 
 
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well: 
– Формально это первый опыт применения цифровых финансовых активов (ЦФА) на рынке новостроек, но далеко не первая попытка снизить порог входа для инвесторов рынка недвижимости. У нескольких застройщиков уже был опыт по формированию ПИФов или продаж долями. Мы тоже с интересом присматриваемся к такой механике. Она позволит расширить пул инвесторов и даст возможность войти на рынок новым игрокам, которые пока не обладают возможностями для крупных сделок.  
Такой продукт, возможно, имеет перспективы. Вопрос в его юридической проработке, потому что решающим моментом станут гарантии. Долевое строительство надежно защищает 214-й ФЗ. Но что, кроме репутации застройщика, выступит гарантом сохранности вложенных средств в случае с ЦФА? Ведь купленный токен не дает права на конкретный квадратный метр в конкретной квартире, а является долговым обязательством эмитента токена перед инвестором. Если на этот вопрос уже есть ответ – у токенов может быть весьма радужное будущее. 
 
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»: 
– Не знаю нюансов, но у меня складывается впечатление, что организаторы схемы создали инструмент удвоения рисков. К существенным рискам жилищного строительства (о чем свидетельствует изрядное количество долгостроев) они добавили неопределенность от отсутствия регулирования цифровых инструментов и активов. 
 
Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical: 
– Минусы цифровых токенов в том, что право собственности на токен регистрируется, но реальным владельцем квадратных метров инвестор не становится. Следовательно, он несет риски, связанные, например, с просрочкой передачи квартиры.  Другой минус – не самая высокая доходность. Объект за период строительства – 2–3 года – прибавляет к цене 20–30%. С такой доходностью, возможно, выгоднее приобретать облигации тех же строительных компаний, без привязки к конкретному объекту. 
Но сама идея, позволяющая привлекать инвесторов с небольшими суммами, нам симпатична. С ее помощью можно было бы продавать сервисные апартаменты и выплачивать владельцам токенов ежемесячную ренту и доходность от капитализации объекта в момент продажи токена. В таком случае совокупная доходность может достигать 14–16% годовых. 
Сейчас востребованы высокая доходность и гарантии. В сегменте апартаментов гарантированная доходность на несколько лет уже стала нормой для многих проектов.  
 
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG: 
– Застройщик получает ликвидный актив, который может привлечь непрофессиональных инвесторов. И это хороший инфоповод в свете приверженности к новым технологиям. Из минусов – механика применения подобных активов еще до конца не сформирована. Будущее за ЦФА, но сейчас есть и юридические, и экономические риски. Плюсы для инвесторов: не нужны квалификация и специальные знания, как в случае с облигационными займами. К тому же в ЦФА можно войти с небольшой суммой. Минус: ненадежность актива как такового, потому что практически нет регуляторики. Полагаю, для ГК «Самолет» это скорее маркетинговый ход. Вряд ли токены привлекут профессиональных инвесторов. История перспективная, но не в текущих реалиях. 
Сейчас в числе востребованных инструментов – облигационные займы, надежный инструмент с гарантированной доходностью. Но здесь больше институциональных инвесторов, с квалификацией и большим капиталом. А в случае ЗПИФ интересны коллаборации с банками. Например, как ПИК и «Тинькофф». Но доходность остается под большим вопросом. После закрытия известного ЗПИФа «ПНК-Рентал» в связи с риском несвоевременного получения арендного дохода становится понятно, что сейчас на первое место выходят не инвестиции, а хэджирование. 
ЦФА – это первая ласточка, технологии блокчейна позволят со временем все цифровизировать. Но сейчас здесь больше хайпа, нежели финансовой составляющей.  
 
Сергей Софронов, коммерческий директор Петербургской строительной компании: 
– Это и маркетинговый ход, и способ привлечения дополнительных средств. Из плюсов – обеспеченность токенов реальной недвижимостью. То есть: минимальный риск среди цифровых инвестиций. Из минусов – отсутствие практики обращения ЦФА в России. Кроме того, токены пока предлагаются только в одном проекте. Впрочем, это можно объяснить тестовым режимом. 
Не знаком с нюансами, но в теории подход к токенам может быть разным. В первом случае можно сначала «токенизировать» будущие квартиры, а продавать их после окончания строительства. В другом случае возможен выкуп квартир структурами застройщика на этапе строительства. Тогда средства от продажи токенов застройщик может получить сразу, а после продажи квартир по переуступке зафиксировать прибыль. 
У нас есть опыт продажи апартаментов по долям. Мы не ждали многого: задача заключалась в тестировании модели. В таком формате было реализовано 0,2% товарного запаса, выведенного в продажу с этой опцией. Однако число обращений в период проведения той кампании выросло в разы, что также положительно сказалось и на сделках. С точки зрения маркетинга, подход себя вполне оправдал. 
Практика продажи «цифровых метров», скорее всего, массовой не будет. Но как одна из опций она вполне может найти место в инвестиционных портфелях. 
 
Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers: 
– Этот тип инвестиций похож на уже существующие на рынке ЗПИФ недвижимости. Токены, как и паи – это активы, которые могут расти в цене за счет изменения стоимости недвижимости в процессе строительства и инфляционного прироста. Однако в случае с «цифровым токеном» устанавливается низкий порог входа, что сильно расширяет целевую аудиторию. Таким продуктом могут заинтересоваться современные молодые инвесторы, которые играют, например, на рынке криптовалют. Пока это скорее маркетинговый ход, который показывает, что девелопер идет в ногу со временем, и позволяет привлечь новых клиентов на фоне снижения покупательской активности.  
Потенциально этот инструмент может стать интересным, однако нужно понимать, что реальную доходность никто гарантировать не может. Как говорится, «результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем». 
Также без ответа остается главный вопрос: насколько такая «токенизация» предусмотрена российским законодательством. ЗПИФ – это юридически проработанный механизм, который понятен и давно применяется на рынке. Но как будут защищены инвестиции, поступившие на инвестиционную платформу и кто гарантирует возврат средств в случае форс-мажорных ситуаций, пока не до конца понятно. 
 
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Я считаю такие ноу-хау по большей части маркетинговым ходом для привлечения внимания. Эти решения требуют безопасной технологической базы для транзакций, создания цифрового кошелька/счета и других необходимых атрибутов. Кроме того, не стоит забывать, что покупка недвижимости – достаточно серьезный шаг, большинство клиентов такое предложение может отпугнуть. С другой стороны, такой инструмент мог бы заинтересовать тех, кто не хотел бы афишировать приобретение жилья и вложение средств. 
Время от времени банки предлагают единичные продукты, позволяющие накопить средства на покупку жилья. Однако проценты по таким вкладам скорее нивелируют инфляцию, и широкого распространения эти механизмы не получают.