Покупка апартаментов в Петербурге: что нужно знать в первую очередь
Апартаменты остаются наиболее бюджетным вариантом инвестирования при покупке недвижимости с целью ее дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них по-прежнему ниже, если сравнивать с аналогичной площадью в жилом доме. Но, разумеется, апарты имеют иной правовой статус, чем жилье. Разберем самые популярные вопросы, которые обычно «всплывают» при покупке таких объектов.
По оценкам экспертов, апартаменты предоставляют инвесторам возможность приобрести недвижимость по более привлекательной цене и достаточной доходности, если такие объекты покупаются для дальнейшей аренды.
При этом стоимость сдачи апартаментов во многом зависит от привлекательности и удобства локации комплекса, а не от правового статуса недвижимости. Потенциальные арендаторы, в первую очередь, обращают внимание на расположение объекта, доступность инфраструктуры, близость к работе или учебным заведениям, а также общую привлекательность района.
Инвестиционную привлекательность можно посчитать на конкретном примере:
- Так, студия в 32 «квадрата» без отделки у метро «Проспект Просвещения» обойдется сейчас покупателю примерно в 6,2 миллиона рублей, еще 400-500 тысяч уйдет на первичный ремонт. Сдать такую квартиру можно за 22-25 тысяч рублей в месяц. Срок окупаемости составит около 22 лет.
- Также у метро «Проспект Просвещения» можно приобрести апартаменты с отделкой аналогичной площади. Их стоимость составит примерно 5,5 млн рублей. Стоимость аренды не отличается, снять апартаменты можно за тот же ценник. И такая инвестиция будет окупаться уже около 18 лет.
Расходы на содержание обоих вариантов соизмеримы. Коммунальные платежи будет оплачивать арендатор, а повышенный налог будет компенсироваться меньшей кадастровой стоимостью.
Верно ли, что в апартаментах не получится оформить регистрацию?
Формально этот принцип действует не для всех комплексов. По идее временно прописаться можно в апартаментах гостиничного типа, сделав регистрацию на пять лет – с возможностью продления. Такая регистрация открывает доступ ко всей инфраструктуре: школам с детскими садами, поликлиникам и больницам. Однако, как признают юристы, сделать это до сих пор практически невозможно, так как регистрационные органы, как правило, отказывают заявителям в такой прописке.
Верно ли, что на апартаменты налог гораздо выше, чем на квартиры?
Это правда. Налог на апартаменты действительно выше, он составляет от 0,5% до 2%. Но налог считается по кадастровой стоимости, которая у апартаментов на несколько порядков ниже. Это обстоятельство частично компенсирует повышенную ставку. Узнать точную кадастровую стоимость недвижимости можно на сайте Росреестра.
Верно ли, что в апартаментах коммунальные услуги стоят заметно выше?
Тарифы ЖКХ в апартаментах в среднем выше на 20%. Если собственник сдает апартаменты в аренду, то стоимость коммунальных услуг ложится на плечи арендатора. Если покупать апартаменты для жизни, то придется переплатить. Останется единственное утешение, что на сэкономленные деньги от покупки можно переплачивать за коммуналку на протяжении нескольких десятков лет.
Верно ли, что апартаменты продаются по сомнительным схемам?
Способы купить апартаменты действительно более разнообразны, но также имеются те же варианты, что и при приобретении жилья. На рынке действуют (предварительный) договор купли продажи, договора инвестирования или бронирования, а также договор долевого участия, когда сделка заключается в строящемся доме в соответствии с 214–ФЗ. Апартаменты можно купить в ипотеку, как и обычную квартиру. Встречаются даже субсидированные ставки от застройщиков.
Верно ли, что апартаменты размещаются в менее удобных местах, чем жилые новостройки?
Апартаменты могут появиться в любых локациях: однако зачастую их строят там, где возведение жилья затруднено из-за действующих градостроительных правил. Тем не менее, большая часть апартов располагается в районах с хорошей инфраструктурой. Они могут также занимать часть площадей в многоквартирном доме. А могут быть обустроены в старом фонде – после реконструкции или капремонта здания (и таких проектов в Петербурге становится все больше).