Новостройки под давлением ипотеки: какую стратегию выбрать застройщикам в 2024 году?

Девелоперы реализовали на первичном рынке на 29% больше жилья, чем в 2022 году, подсчитали аналитики компании «Петербургская Недвижимость». При этом застройщики за год вывели на рынок около 3,7 млн кв. м в новых ЖК – на 12% больше, чем в прошлом году. Спрос и предложение выглядят сбалансированными. Но это на поверхности. На самом деле рынок полон перекосов и диспропорций. 

В 2024 году на первичном рынке Петербурга и Ленобласти ожидается существенное снижение спроса и числа новых проектов. При этом предпосылок для снижения цен, впрочем, как и для их роста, нет. К таким выводам пришли специалисты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», подводя предварительные итоги уходящего года. В 2023 году на первичный рынок агломерации девелоперы вывели около 3,7 млн кв. м жилья (доля Ленобласти составила 36%). В 2022 году этот показатель равнялся 3,3 млн кв. м, а в 2021-м – 4,9 млн кв. м. По прогнозам директора консалтингового центра Ольги Трошевой, в будущем году есть риск значительного снижения вывода новых проектов на рынок и сокращения предложения.  

Цены и классы 

 По количеству сделок на рынке преобладает жилье массового спроса – 91%, такие данные приводят эксперты «Петербургской Недвижимости». Лидерство поделили два класса: «комфорт стандарт» (44% сделок) и «комфорт плюс» (31%). При этом вырос спрос и на премиальное жилье: его доля в этом году увеличилась с 6 до 9%.

Чаще всего в 2023 году приобретались студии и однокомнатные квартиры – 70% сделок, доля семейных квартир выросла на 3% относительно 2022 года как раз за счет снижения спроса на студии.

Средние цены на жилье класса «бизнес» в 2023 году не изменились и составили 345 тысяч рублей за кв. м. Более дорогое жилье за год прибавило в цене 8–12%.  В классе «люкс» квадратный метр стоит 473 тысячи рублей, «делюкс» – 860 тысяч.

На рынке массового жилья цены оставались стабильными: в среднем около 230 тысяч руб./кв. м, плюс 5% к концу прошлого года. «Комфорт стандарт» – тоже плюс 5%, 217 тысяч за кв. м, «комфорт плюс» – рост на 3%, 281 тысяча рублей за кв. м. Цены на жилье сегмента масс-маркет в Ленобласти остались прежними – 146 тысяч рублей за кв. м. 

По оценке Ольги Трошевой, класс «эконом» (173 тысячи рублей за кв. м) постепенно изживает себя: его доля в предложении с 21% в 2021 году снизилась до 16% в 2023-м. Но за тот же период с 16 до 31% выросла доля жилья класса «комфорт плюс».

На уровень цен пока почти не повлиял и ажиотажный спрос, начавшийся в августе. Высокая активность покупателей сохранилась до конца года.  

Рекорды со страха 

 По словам Олега Пашина, генерального директора «Петербургской Недвижимости», рекордный рост спроса на недвижимость во второй половине года был вызван «стремлением покупателей сохранить сбережения и воспользоваться программами ипотеки с господдержкой», пока они не закончились. На долю региональных покупателей приходится более 40% сделок. Доля ипотеки составляет 87%.

Данные «Петербургской Недвижимости» в основном подтверждаются сведениями Росреестра. И в Петербурге, и в Ленобласти количество договоров долевого участия, заключенных в период с января по ноябрь, превосходит показатели прошлых лет. В Петербурге за 11 месяцев зарегистрировано 58,2 тыс. ДДУ, в области – 21,9 тыс. (см. табл. 5 и 8). 

Главным драйвером первичного рынка во втором полугодии стал бурный рост ключевой ставки (КС). В августе Центробанк увеличил КС с 8,5% до 12%, в сентябре – до 13%, в октябре регулятор установил планку на 15%, в декабре – на отметке 16% годовых. Действия ЦБ РФ были обусловлены стремлением подавить инфляцию и охладить перегретый рынок кредитования новостроек. Граждане, уловив общую динамику, спешили приобретать жилье, пока условия ипотеки не изменились к худшему.

«Основная активизация спроса началась на фоне неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ, а также увеличения в сентябре минимального размера первого взноса по льготной ипотеке с 15 до 20%, – говорит Ольга Трошева. – Это стимулировало потенциальных покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий».

И новые условия не заставили себя ждать! 15 декабря было подписано постановление правительства РФ № 2166: первый взнос по госпрограммам с 23 декабря увеличен с 20 до 30%, максимальный размер кредита для Петербурга и Ленобласти (как и для столичного региона) снижен с 12 млн до 6 млн рублей. Заодно под запрет попала «комбинированная ипотека» (часть займа – на льготных условиях, часть – на рыночных) и был введен принцип, возвращающий советские практики эпохи тотального дефицита: один льготный кредит в одни руки. Чтобы пресечь злоупотребления (инвестиционные покупки).

Как подсчитали аналитики «Группы ЛСР», инвестиционный интерес к жилью уже в 2023 году снизился во всех сегментах. В ходе исследования выяснилось, что доля сделок «с целью сохранения средств или для перепродажи» по сравнению с 2022 годом уменьшилась почти в два раза: в комфорт-классе – с 38 до 20%, в сегменте «бизнес» – с 32 до 19%, а в премиальном – с 30 до 13%. «Спрос сместился в сторону покупателей, которые задумались об улучшении своих жилищных условий», – констатируют специалисты ЛСР.  

Новые рамки рынка 

 С «улучшением условий» теперь тоже будет непросто. Новации в сфере льготной ипотеки делят рынок новостроек на две части. В одной, по крайней мере, до середины будущего года, остается жилье, которое отвечает новым требованиям госпрограмм. В другой – все остальное. 

«Для эконом-класса очень болезненно поднятие первого взноса, – отмечает Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость». – Люди дополнительно берут потребкредиты на первый взнос. Для покупателей комфорт- и бизнес-класса неприятно понижение суммы».

«В группе риска – спрос на многокомнатные квартиры, а это около 30% рынка, – комментирует Ольга Трошева. – Примерно 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн рублей».  

Можно предположить некоторые очевидные следствия для застройщиков и покупателей первичного рынка. До конца декабря, очевидно, хватит ранее одобренных кредитных заявок. С января начнется расслоение рынка. Чтобы соответствовать условиям государственного субсидирования, квартира в строящемся ЖК должна стоить не дороже 9 млн рублей (около 3 млн – первый взнос, 6 млн – максимальная сумма займа). 

По данным сервиса ЦИАН, на середину декабря в Московском районе Петербурга требованиям господдержки соответствуют 36% выставленных на продажу квартир в новостройках. В Приморском и Выборгском районах – по 45%. А во Всеволожском и Ломоносовском районах Ленобласти 87% предложения на первичном рынке подпадают под критерии государственного субсидирования.

По данным сервиса DataFlat.ru, в Петербурге у половины ведущих застройщиков средняя стоимость лота – более 10 млн рублей (см. табл. 2). В Ленобласти новым критериям отвечают почти все девелоперы. Но и у них в ассортименте есть многокомнатные квартиры. Кроме того, с 1 июля 2024 года официально заканчивается действие программы ипотеки с господдержкой. И шансов, что правительство решит ее продлить, пока не очень много. В Минстрое рассуждают о «кластерной» ипотеке» – о введении специальных условий в зависимости от активности рынка и уровня доходов в конкретном регионе. Скорее всего, федеральные чиновники решат, что в Петербурге и Ленобласти жилье и так слишком хорошо покупают.

Ирек Файзуллин, глава Минстроя, недавно заявил: «Пока, к сожалению, ажиотажный спрос на жилье не снижается. Программы льготной ипотеки продолжают работать до 1 июля. Будем смотреть, как рынок отреагирует на охлаждение ситуации». (Приводим цитату по ТАСС.)

Вот чтобы руководитель строительного ведомства сетовал на слишком высокий спрос на новостройки – это, согласитесь, довольно редкая ситуация.  

Старт переносится 

 Изменение условий льготной ипотеки наложилось на еще одну важную тенденцию: смещается география новых проектов в агломерации. За последний год объем жилищного строительства на территории Петербурга сократился на 12%: с 9,2 млн до 7,8 млн кв. м. А в Ленобласти остался практически неизменным: около 4 млн кв. м (данные Единого ресурса застройщиков). В результате за 2023 год доля области в структуре предложения в регионе заметно увеличилась как по числу проектов (с 25 до 31%), так и по количеству квартир (с 33 до 46%). Активность застройщиков из центра и спальных районов сдвигается на периферию: в городской черте лидером по количеству дебютов стал Пушкинский район. (Раньше первенство уверенно держал Приморский.) Шушары и Пушкин уже собрали более 6% городских новостроек.

Выведение из льготных программ комфортного жилья и квартир большой площади приведет к перекосам в квартирографии. Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС, полагает, что приоритет будет отдаваться проектам в высокой степени готовности и новым очередям в уже строящихся ЖК (подробнее см. в интервью).

«Торможение на старте» может привести к дефициту предложения в обжитых районах Петербурга и, как ни парадоксально, к повышению средних цен – например, из-за роста доли квартир в ЖК, близких к сдаче. Впрочем, Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, придерживается другого мнения: «Когда цены на жилье будут рыночными, они будут опускаться. Мы рассчитываем, что ближе к лету жилье подешевеет процентов на 15–20, а может, и на 30. Потому что спрос за счет льготной ипотеки уменьшится».

«Пауза в спросе конечно будет, но отложенный спрос на новые квартиры будет накапливаться, и объем продаж в итоге восстановится, возможно, даже вырастет при возвращении ставок ипотеки к нормальным значениям, – уверен Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». – Важно сейчас не поддаваться искушению и не начать жертвовать качеством и дополнительными опциями ради призрачной экономии. На кону стоит не только репутация отдельных компаний, но и будущее девелопмента». 

По вводу жилья за 2023 год Ленобласть (второй год подряд!) обойдет Петербург. К декабрю петербургские строители отчитались за сдачу 3 млн кв. м, областные чиновники рапортовали о вводе 3,84 млн кв. м. В основном, конечно, за счет частной инициативы: в этом году граждане построили в Ленобласти более 18 тысяч индивидуальных жилых домов (2,4 млн кв. м).  

«Вторичка» запаздывает 

 Вторичный рынок пока довольно индифферентно отреагировал на очередную порцию шоков. (Прежде всего – в сфере ипотеки.) В Петербурге по итогам года количество сделок купли-продажи жилья, то есть объем продаж на «вторичке», будет существенно больше, чем в 2022 году. (За 11 месяцев – уже на 42% больше, см. табл. 7.) Средние цены на вторичном рынке менялись несущественно: около 195,4 тысячи рублей за «квадрат» в декабре 2022 года, 199 тысяч – в декабре 2023-го. 

В Ленобласти – похожая картина: с января по ноябрь заключено 37,5 тысячи сделок – на 32% больше, чем в прошлом году и близко к показателям 2021-го. Цены, например, во Всеволожском районе – тоже без особых колебаний: 151,4 тысячи за кв. м в начале года, 154 тысячи рублей за «квадрат» в конце 2023-го.

Но изменение рыночных ипотечных ставок с летних 9–10% до 17–18% в конце осени, конечно, не могло не сказаться. Запас ипотеки «на ранее одобренных условиях» исчерпан. Риелторы отмечают все более заметное торможение активности. «Спрос на вторичном рынке Петербурга продолжает снижаться, – комментирует Максим Ельцов. – Минимальная цена и даже скидки не гарантируют продавцу вхождения в сделку. «Форточка возможностей» захлопнулась. Те, кто успел продать, – наблюдают за плавным дрейфом цен вниз, кто не успел – перейдут в режим ожидания. Результат – сокращение рыночной активности и плавное снижение рекламных цен». 

Резюмируем: спад на «вторичке» неизбежен, он уже начался; это затруднит проведение встречных сделок (с продажей имеющегося жилья) в новостройках. Сокращение лимита и повышение первого взноса, возможно, несколько выровняет условия и обострит конкуренцию между первичным и вторичным рынком в сегменте больших квартир.

В первом полугодии участники рынка будут приспосабливаться к новым условиям. Какая-то определенность появится, вероятно, после мартовских выборов.