Президент Владимир Путин провел онлайн-совещание по мерам поддержки развития ИЖС
В том числе обсуждалось введение эскроу-счетов. Однако участники рынка уверены, что в этом заинтересованы только крупные девелоперы.
Участие в обсуждении приняли министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин и председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.
Ирек Файзуллин доложил о текущих результатах: в прошлом году в стране введено 110,4 млн кв. м жилья, из них 59 млн – больше половины – введено в домах ИЖС. Всего за прошлый год граждане и организации построили 431 тыс. индивидуальных домов. В этом году за семь месяцев в частном секторе сдано 314 тыс. индивидуальных домов (43,6 млн кв. м) – на 26% больше, чем за январь–июль 2023 года.
Дальнейший рост в этом сегменте, по мнению г-на Файзуллина, будет обеспечен применением в частной застройке эскроу-счетов. По расчетам Минстроя, в будущем году с помощью эскроу-счетов построят 3 тыс. индивидуальных домов, в 2026-м – 52 тыс. домов (примерно 10% от общего объема ввода). При этом г-н Файзуллин подчеркнул, что строительство с эскроу будет лишь одним из вариантов финансирования. Популярность этой схемы будет поддерживаться (в том числе) определенными льготами, например, субсидированием ставки проектного финансирования
Минстрой и "ДОМ.РФ" также работают над вовлечением в строительство новых территорий. В ближайших планах ведомства, по словам г-на Файзуллина, «освоение» 19 тысяч га и еще 75 тыс. га – до 2030 года.
Эльвира Набиуллина поддержала идею применения эскроу-счетов в индивидуальном строительстве. Правда, о субсидировании ставок она как раз не говорила. Глава ЦБ полагает, что использование в качестве залога «стандартного продукта» по типовым проектам снизит риски банков и ставку по таким кредитам.
В качестве дополнительного преимущества могут выступать налоговые льготы – например, освобождение от НДС застройщиков, использующих эскроу.
Участники рынка отмечают, что реформа в индивидуальной застройке отвечает интересам крупных компаний. «Отмена НДС при использовании эскроу-счетов интересна только крупным застройщикам, – говорит Сергей Балуев, директор по продажам группы «ФАКТ». – Им не придется «дробить» юридическое лицо по разным проектам. Большая часть загородных девелоперов сегодня и так не платят НДС, потому что работают как ИП».
«У меня складывается впечатление, что законодательные новации направлены на укрупнение рынка, – отмечает Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty. – Загородную застройку собираются консолидировать в интересах нескольких крупных застройщиков, убрать мелких участников рынка. Эскроу-счета для мелких компаний не подходят. Есть риск потребительского экстремизма, непонятно, как будет осуществляться контроль за приемкой объекта, если собственник будет чем-то недоволен. Механизм эскроу применим при освоении крупных территорий. В иных случаях я не вижу, как это будет способствовать развитию рынка ИЖС».
«Система эскроу-счетов будет работать у крупных застройщиков, таких как «Самолет» или «Еврострой», – комментирует Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости». – Для «традиционных» загородных девелоперов эта схема малополезна и будет приживаться долго. Она подходит для проектов массовой застройки территории однотипными домами, попавшими в утвержденный реестр. Небольшие компании будут строить жилые дома по индивидуальным проектам. Таким образом, конкуренция локаций и архитектурных решений дополнится конкуренцией применяемых подходов и финансовых схем. Увеличение объема строительства ИЖС в перспективе возможно, но в основном за счет крупных застройщиков».
В Ленобласти за семь месяцев построили и поставили на учет 15 460 индивидуальных домов – на 29,5% больше, чем за тот же период 2023-го. Без применения эскроу.