Малоэтажка выходит на новый уровень

Перспективы рынка малоэтажного строительства обсудили участники конференции, организованной редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU совместно с Консорциумом строительной отрасли СЗФО, СРО А «Объединение строителей СПб» и Ленинградской областной торгово-промышленной палаты. Мероприятие прошло при поддержке ООО «ЛСР. Стеновые» (входит в «Группу ЛСР»). В рамках встречи состоялось подписание соглашения о сотрудничестве между Союзом «Ленинградская областная торгово-промышленная палата» и НП «Объединение производителей строительных материалов». 

Игорь Кулаков: 
— Сегодня хотел бы больше поговорить не о частном секторе, а о системном подходе к организации проектов малоэтажного жилищного строительства. Что касается локаций, где крупнейшие игроки этого рынка реализуют свои проекты, тут ничего нового. Это зона петербургской агломерации, и ее границы примерно понятны.  
В нее входят 57 муниципальных образований Выборгского, Приозерского, Гатчинского, Ломоносовского, Тосненского, Кировского и, конечно, Всеволожского районов. Их близость к Петербургу – определяющий фактор привлекательности. Также успешность проекта зависит от инфраструктуры. Территория должна быть обеспечена всеми объектами, подлежащими нормированию и создающими комфортные условия для проживания. Это не только «социалка», но и инженерия, транспорт, возможность проводить досуг. Близость к таким объектам – главный критерий при выборе места для крупных проектов малоэтажного жилищного строительства. 
Без документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий системная работа не получается. Зоны ИЖС отображаются в генеральных планах абсолютно всех муниципальных образований Ленобласти.  
С прошлого года действует схема КРТ – понятие перестало быть абстрактным, механизм закреплен в Градостроительном кодексе. Мы стимулируем участников рынка, чтобы системные проекты реализовывались с помощью этого механизма. Сейчас при определении зонирования территории для такого проекта, при переводе участков в категорию для малоэтажного жилья в границах населенных пунктов мы предусматриваем только КРТ. Все земли площадью более 1 га, зонирование которых меняется поправками в Генеральный план, осваиваются с помощью КРТ. Эта норма закреплена в региональных нормативах градостроительного проектирования. Правообладатель таких участков заключает соответствующий договор с органами местного самоуправления. В нем прописываются в том числе обязательства собственника по созданию инфраструктуры, необходимой для этого проекта.  
Без этой системности жилые проекты в Ленобласти уже не реализуются, да и не будут привлекательны для покупателей. 
Если говорить об объемах строительства, акцент действительно сместился в сторону малоэтажки. Ленобласть – один из лидеров по вводу жилья в стране, уже несколько лет сдаем более 2 кв. м на одного жителя в год.  
По итогам прошлого года две трети нового жилья приходилось на ИЖС и малоэтажку. Спрос смещается в пользу более комфортной среды проживания. Но этот комфорт невозможен без системного подхода и инфраструктуры, без создания малых центров агломерации.  
Сейчас определены 14 больших опорных населенных пунктов для развития так называемых сельских агломераций, вокруг которых должна формироваться инфраструктура, в том числе малоэтажное жилищное строительство. 
Не секрет, что по части социальных объектов было отставание, которое мы уже почти наверстали. Вызвано оно тем, что до середины 2010-х годов многоэтажное строительство велось на основании документов, самостоятельно подготовленных и утвержденных муниципалитетами. Территории были перенасыщены жильем, отставала инженерная и социальная инфраструктура. Сейчас около 80% этого дефицита компенсировано, через два-три года мы его полностью устраним. Крупные проекты реализуются по инициативе владельцев земли, а значит, и основная нагрузка по созданию инфраструктуры должна ложиться на них.  

Андрей Некрасов: 
— Не получится, что накопленный из-за строительства больших многоэтажных комплексов дефицит «социалки» придется компенсировать девелоперам малоэтажных проектов? 

Игорь Кулаков: 
— Нет, не придется. Обязательства сторон распространяются только в границах конкретной территории. Требовать с застройщика покрывать какой-то инфраструктурный дефицит за ее пределами неправомерно. 
Проектам, которые реализуются по схеме КРТ, отдается приоритет. Мы их всячески приветствуем и продвигаем, оказываем консультативную, методическую помощь, чтобы проекты быстрее принимали реальные очертания. 

Андрей Некрасов: 
— В каких районах стоит развивать такие проекты, есть ли предпочтения у властей?  

Игорь Кулаков: 
— Для успеха проекта должен быть спрос. Конечно, это зоны, совмещающие инфраструктурные и рекреационные возможности, и я их уже назвал. Хотя, конечно, мы были бы безмерно счастливы, если такие замечательные проекты реализовывались бы в удаленных районах, но давайте будем реалистами: это отложенные перспективы, в силу отсутствия мест приложения труда, инфраструктуры и прочего. 
КРТ подразумевает необходимость подготовки документации по планировке территории, а не просто удобную для девелопера нарезку участка путем кадастрового деления. При такой схеме не будут забыты объекты, подлежащие нормированию.  
При этом остаются проекты, владельцы просто делят участок на наделы и распродают. Ничего хорошего на таких территориях не происходит, это несистемная застройка. Я не говорю про архитектурный облик, но выглядят такие кварталы, мягко говоря, неопрятненько. Поэтому мы приветствуем схему КРТ, но такие проекты не обязательно должны быть связаны с переводом земли в другую категорию. 

Андрей Некрасов: 
— Почему застройщикам эта схема должна быть интересной? Ведь нагрузка больше? 

Алексей Баринов: 
— Если механизм предполагает, что можно купить землю и на условиях КРТ перевести ее в иную категорию, здесь может быть экономика для девелопера, за счет которой он и реализует социальные обязательства. Покупка под проект земли с уже нужным статусом весьма затратна и проблематична – есть дефицит. И эту нагрузку девелопер будет перекладывать на конечного покупателя.  

Анна Любимова: 
— Мы как раз девелопер, который взялся за комплексный проект загородной застройки – 240 га во Всеволожском районе, почти 1000 домовладений. Там будет школа на 480 мест и садик на 300 мест. Необходимость их создания мы понимали изначально, при входе в проект. Его масштаб соответствующий, это позволяет нам работать с себестоимостью и компенсировать эти затраты. Запланировано много спортивных и коммерческих объектов. Рядом немало дачных поселков и деревень, но нет качественной инфраструктуры. Создавая ее, мы понимаем, что она будет востребована не только нашими жителями, но и обитателями соседних территорий. Продаем не только жилье, но и коммерческие помещения, что дает дополнительную экономику. Понимаем, что жилье должно быть доступным, поэтому делаем четыре кластера с разной стоимостью и размером участков, а также разные форматы – таунхаусы, небольшие дома и большие виллы у леса. Участки продаются с подрядом, можно выбрать из нескольких партнеров-застройщиков. Покупатель сможет подобрать дом, исходя из бюджета, хотя есть и общий дизайн-код. Так мы охватываем довольно большую аудиторию. 
Действительно, уже несколько лет видна тенденция смещения спроса в сторону малоэтажного жилья. В городе все больше проектов с очень высокой плотностью, которые все более дискомфортны для семей с детьми, для жителей с животными – негде гулять, ощущение каменных джунглей. Конечно, загородное жилье более комфортно. 

Андрей Некрасов: 
— Безусловно, коттедж в поселке со всей инфраструктурой интереснее, но сколько он будет стоить? 

Анна Любимова: 
— Весной мы были в Москве на выставке малоэтажного домостроения. Есть тренд на экономичные в строительстве одноэтажные дома – как квартира под крышей, начиная со 100 кв. м. Подрядчики уверяли, что дом с инженерной подготовкой может стоить 10–15 млн рублей. Очень эргономичные планировки, хорошее распределение площадей, есть терраса. Само по себе экономичное решение, в сравнении с двухэтажными домами, где много площади теряется из-за лестницы. Получается даже выгоднее, если сравнить со 100-метровой квартирой в городе.  

Игорь Кулаков: 
— Проект компании «Еврострой» – один из самых ярких примеров КРТ в целях малоэтажного строительства. Проект великолепный, самодостаточный. Что касается цены, у покупателей всегда есть выбор. Можно предпочесть комфортную среду обитания, образ загородной жизни. А можно приобрести какой-то типовой проект, который уложится в 10–15 млн рублей, и построиться в соседнем населенном пункте без инфраструктуры – это тоже выбор. 
Что касается КРТ как действенного способа изменения категории земли: такой договор не подразумевает безусловную возможность перевода территории в другую категорию. Не забывайте, что развитие происходит преимущественно за счет включения в границы населенных пунктов земель сельхозназначения. Это предмет согласования правительством Ленобласти. Но у нас есть сельхозугодия, в том числе особо ценные. Прежде чем заключать договор о КРТ, застройщик должен это учитывать.  

Александр Пудиков: 
— Большинство введенного индивидуального жилья – это именно дома, построенные частными лицами, а не застройщиками. А как долго продлится тренд на ИЖС и малоэтажку? 

Игорь Кулаков: 
— Я считаю, что пока стоимость создания объектов ИЖС будет ниже многоэтажного строительства, этот тренд продолжится. Насколько длительным он будет, не знаю. Какие будут меры поддержки – можем только предполагать. 
Сейчас за 10–15 млн рублей предлагают дома по 100–150 кв. м. За эти деньги можно купить квартиру 70–80 кв. м в достаточно привлекательной локации у хорошего застройщика. А можно выбрать дом большей площади, да еще с участком.  

Алексей Баринов: 
— Не знаю ни одного действительно большого и комплексного проекта в стране, в котором была бы разнообразная инфраструктура, созданная без поддержки государства. Проект группы «Самолет» в Подмосковье пока назвать удачным не могу – из-за темпов реализации, срыва сроков. Да и минимальное предложение там – 60-метровый дом за 16 млн рублей. Ни о каких 10–15 млн рублей за дом в Осельках площадью 100–150 кв. м в поселке со всей этой инфраструктурой даже речи не идет, что бы мне ни рассказывали. Я реализую проекты, знаю экономику, чудес не бывает. Это в лучшем случае себестоимость дома с отделкой white box и без участка, с такой ценой проект КРТ не реализовать. 

Елена Костицына: 
— Мы на рынке 30 лет, и в 10–15 млн рублей я тоже не верю. Но вижу большую перспективу именно малоэтажного строительства. Очень важен средний чек покупки, и только в малоэтажном многоквартирном проекте это можно обеспечить. В таких проектах реализуется концепция загородной жизни в доме, но без проблем с эксплуатацией. Если ты грамотно организуешь квартирографию, не раздуваешь метражи, но создаешь уровень комфорта выше, чем в «экономе», делаешь благоустроенную территорию, проект будет востребован. В городе мест под застройку все меньше, а концепцию развития Ленобласти я вижу именно в малоэтажке. Хотя пока не очень верю в окупаемость проектов ИЖС и таунхаусов с обширной социальной инфраструктурой. Это должны быть большие объемы и поддержка государства, в том числе с прокладкой дорог и инженерией. 

Янина Гурова: 
— Мы стартовали с проектом «Моменты. Repino» в поселке Ленинское. Три очереди, 704 дома, 47 га земли. Детский сад, начальная школа, ресторан и торговый центр, наполненная инфраструктура комплекса и качественное управление увеличивают цену для конечного потребителя, но и придает ценность проекту. Сумма в 10–15 млн рублей за домовладение это не просто убыточная история, для нас это путь в никуда. Продажи стартовали в феврале, сейчас реализовали половину первой очереди – 115 домов. Мы видим, что продукт востребован, и понимаем, что вовремя поймали тренд, который будет только продолжаться. 

Анна Любимова: 
— Коллеги, я говорила именно о себестоимости домов, которые мы видели на выставке, – это предложение от подрядчиков-строителей. А не стоимость домовладения с участком, инженерией, дорогами, социальными объектами и т. д. Но тренд на одноэтажные дома очевиден, поскольку они дешевле. 
Есть стоимость участка с коммуникациями, инфраструктурой, благоустройством – все это обеспечиваем мы. Но мы продаем участки с подрядом, поэтому дальше возникают взаимоотношения покупателей со строителями. Клиент выбирает, какой дом поставить. Может выбрать каркасный дом за меньшие деньги, а может и за большие – 30 млн рублей. Мы обеспечиваем набор проектов от разных подрядчиков, которые соответствуют единому дизайн-коду. 

Ольга Мандрикова: 
— В нашем коттеджном поселке «История Парк» недавно продан последний дом площадью 165 кв. м в комплектации white box, вместе с участком 16 соток за 21 млн рублей. Мы сами застраивали примерно 10% участков, застройку остальных строго регулировали. Мы довольно молодой девелопер, всего шестой год на рынке, и пока работаем с относительно малыми массивами – от 12 до 20–25 га. Только сейчас начали заниматься проектами порядка 50 га, в которых будет уместно говорить о комплексном развитии. Когда человек покупает участок у нас, он получает сразу всю инженерию (газ, водоснабжение, электричество, интернет, асфальтированную дорогу). Управляет коттеджным комплексом специально созданная нами компания. 
К вопросу о необходимости в Ленобласти таких крупных проектов, как «Дмитров Дом», где речь про территорию более 1000 га. Если сложить осваиваемые земли всех девелоперов, сидящих сегодня за этим столом, получится приблизительно такой же объем. Подмосковный проект рассчитан до 2034 года – маленькими очередями, по 70–100 домов.  
С нашей точки зрения, такой гигант Ленобласти не подходит. Мы будем осваивать более компактные массивы, которые, на наш взгляд, больше соответствуют представлениям о загородной жизни. Думаю, в Ленобласти сложился камерный формат. Таким проектам, как «История Парк», где всего 94 домовладения, уместно быть ближе к поселкам, где вся инфраструктура уже есть.  
Тенденция жить в загородных домах круглогодично уже закрепилась. Ранее покупатели рассматривали дачный формат, поэтому транспортная доступность была для них не столь принципиальной, а сейчас она важна критично. 

Виктория Чередниченко: 
— Мы строили среднеэтажное жилье в Ленобласти, реализовали один проект таунхаусов, но в Петербурге. Даже в этом городском проекте мы получали фидбэк от покупателей, что социальных объектов и транспортной инфраструктуры недостаточно.  
В Ленобласти эти проблемы носят более глобальный характер. Мы собираемся выходить с новым проектом блокированной застройки во Всеволожском районе и, проанализировав рынок, понимаем, что основные сложности именно с инфраструктурой. Ее нынешнее состояние не позволяет иметь в доступе школы, детские сады и прочее, хорошую транспортную доступность. Есть и определенные сложности с инженерией – получить технические условия и подвести коммуникации довольно дорого. Также встает вопрос обслуживания. У нас есть практика управления многоквартирными домами и ИЖС. А блокированная застройка не попадает в эти категории. Но при покупке люди уже задумываются, кто и как жилье будет обслуживать и сколько это будет стоить. 
Поэтому в развитии загородного направления очень много подводных камней. Но мы видим всплеск активности банков, которые готовы кредитовать ИЖС и малоэтажку, есть государственная поддержка, которая, впрочем, может планово (или внезапно) закончиться. И развитие загородного рынка полностью зависит от того, смогут ли покупатели позволить себе такое жилье. Если появится финансовый инструментарий, то рынок будет активным, если нет, будем буксовать. 
Тем не менее застройщики по жизни оптимисты, так что мы готовимся запускать новый проект – очень интересный и, наверное, первый в таком формате. Жилье от застройщика, с эскроу-счетами. Мы набрались опыта и готовы предложить востребованные планировки, исходя из запросов клиентов. Будут одноэтажные таунхаусы небольшой площади (около 66 кв. м) и двухэтажные – 87 и 105 «квадратов». 

Мария Кузьмина: 
— Не соглашусь с коллегами и радужными перспективами ИЖС. Если оперировать данными аналитиков, например, «ДОМ.РФ», в июле выдача ипотеки на ИЖС сократилась на 84%. По данным «Домклик», в августе ипотека на ИЖС опустилась до 3% – мы пришли к показателю 2022 года. Строительство с подрядчиками, одного из которых я представляю, находится в очень плачевном состоянии. Если застройщики еще смогут выйти на хороший уровень, то подрядчики плавно, но уверенно идут на дно. У нас немного возможностей каким-то образом стабилизировать ситуацию. Есть и законодательные сложности. Закон об эскроу в ИЖС должен быть введен в действие с марта 2025 года, но все банки его используют с 2 июля 2024 года. Нас лишили переходного периода, возможности исправить проблемные места, дать обратную связь. Так что с точки зрения строительства с подрядчиком ситуация будет плачевная. 

Дмитрий Новосельцев: 
— В отличие от многоэтажного жилья, на рынке ИЖС ипотека составляла около 20%, и ужесточение условий не окажет тотального влияния. Эскроу прекрасно применяется во всем мире, в том числе в ИЖС. Есть вопрос времени и переходного процесса, но схема заработает. Требования к строителям весьма разумные и защищают потребителя.  
Кроме того, на счетах петербуржцев скопилось уже 4 трлн рублей – при общем объеме выданных ипотек в 1,9 трлн рублей. Как только ключевая ставка начнет снижаться, деньги пойдут обратно на рынок, в том числе загородный, и значительно его поддержат. ИЖС уже занимает больше половины в годовом вводе, и это мелкий частный бизнес, который практически неистребим. 

Андрей Некрасов: 
— Пришло время поговорить о деньгах для подрядчиков, строящих дома для граждан. 

Дарина Сафоненко: 
— С начала июля мы очень плотно работаем с финансированием подрядчиков ИЖС. По сути, это возобновляемая кредитная линия. Банк заключает договор с подрядчиком на сумму лимита (мы финансируем до 500 млн, из них 50 млн выдаем без залога, дельта от 50 млн до 450 млн уже залога требует). Срок траншей составляет от 180 до 365 дней. Срок кредитной линии – два года. Это государственная субсидированная программа, которая предоставляется только на определенных условиях. Например, юридическое лицо должно быть зарегистрировано не менее двух лет назад и показывать стабильные финансовые результаты. За последний год необходимо выполнить пять договоров подряда, закрытых актами приема-передачи, а оплата должна проходить через расчетный счет. Если стоимость договора подряда свыше 10 млн, требуется членство в профильном СРО.  
Компания предоставляет договор подряда, и мы финансируем 80% от его суммы двумя траншами. В рамках первого транша в 60% должен быть закрыт теплый контур. Еще 20% после завершения строительства – на внутреннюю и внешнюю отделку. По окончании работ подрядчик предоставляет акт приема-передачи, после чего счет эскроу раскрывается.  
Стоимость такого кредита может быть 1%, 2% и 6%. Самый популярный, конечно, первый вариант. Для его получения объект должен быть на территории РФ, у клиента должен быть строительный ОКВЭД на протяжении всего этапа работ, типовой проект дома должен быть размещен на сайте строим.дом.рф, договор подряда предусматривает взаиморасчеты с использование эскроу. 

Мария Кузьмина: 
— Я полностью согласна, что эскроу нужно вводить в ИЖС, при этом я не понимаю, как должен работать подрядчик, которого почему-то приравнивают к застройщику. Основное различие в том, что застройщик работает на принадлежащей ему земле. А подрядчик строит дом за свои деньги на чужой земле, после чего клиент может отказаться подписывать акт и предлагает подрядчику идти в суд. При этом аккредитация в банке обязательна, но у банка «ДОМ.РФ» имеется условие: если у подрядчика есть какое-либо судебное разбирательство, причем неважно, истец он или ответчик, выиграл он суд или проиграл, он автоматически лишается аккредитации.  
На мой взгляд, есть два решения. Например, поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Подрядчик строит за свой счет фундамент, предоставляет банку акт, и на эту сумму раскрывается часть эскроу, и так далее. Второе – убрать из условий аккредитации отсутствие судебных разбирательств в случае, если подрядчик выиграл суд. 

Дарина Сафоненко: 
— Такой момент действительно есть. По условиям договора есть 28 календарных дней для устранения спора. 

Мария Кузьмина: 
— Также при получении проектного финансирования под 1% есть обязательство подтвердить целевое использование денег. И здесь есть нюанс: подрядчик подает смету в банк, не учитывая, что во время работы может сломаться какой-то инструмент, и банк не выделит дополнительные деньги. Вы говорили о том, что 20% от стоимости сметы – чистая прибыль подрядчика, но это доход. Эти 20% мы тратим на покупку оборудования, материалов и транспортные расходы – то, что в смету не вписывают. То есть подрядчик закупает необходимое, а все рабочие ждут, когда будет сдан объект, чтобы получить заработную плату. 

Дарина Сафоненко: 
— Программы разных банков различаются. У нас транши переводятся на расчетный счет, банк на данный момент не отслеживает целевое использование. 

Алексей Баринов: 
— Государство и банки – основные стейкхолдеры на загородном рынке, на рынке ИЖС. Считаю, что именно они определяют, куда и как будет развиваться рынок. Не застройщики, не строители домов, не общественные объединения, а именно те, кто регулирует и финансирует. Основной толчок развитию ИЖС дала ипотека под залог строящегося дома. Она появилась с конца 2019-го – начала 2020 года. Это совпало с пандемией, закрытием границ и запуском льготного кредитования. Важность этого факта несколько «замылилась». Семейные и прочие льготные ипотеки не оказывают долгосрочного влияния на рынок. Но именно возможность строить дом на средства, полученные под залог строящегося объекта, позволяет думать, что рынок будет расти и развиваться.  
Государство также ввело возможность проектного финансирования, затем мы узнали о планах по развитию через механизм КРТ. Банки стали операторами льготных ипотек. Мы на рынке давно, и с ипотеками пробовали работать с 2017 года, развивали это направление, видели, как менялись программы, как заходили новые игроки. Банк «ДОМ.РФ» ввел эскроу больше года назад, и очевидно, если государственный банк это делает, то скоро это станет обязательным.  
Рост спроса в ИЖС кратный, на этот рынок зашло много строительных компаний, которых еще два года назад тут не было, и, на мой взгляд, именно от них исходит большинство жалоб на правила игры.  
Росла доля ипотечных сделок. До 2020 года она составляла около 10%, причем придумывались разные схемы. В июле 2024 года в сделках с участками ипотека достигала уже 40–50%. При продаже домов и участков с подрядом эта доля у нас составляла до 80%.  
В июле–августе выдача ипотек у банков упала в 5–10 раз, и это сильно затронуло строительные компании. По касательной это задело и лэнд-девелоперов, такие компании, как мы. Но с сентября рынок возрождается, это происходит прямо на наших глазах. Начали снова заключаться ипотечные сделки. Это сделки уже с семейной ипотекой, когда подрядчики берут на себя риски и строят за свой счет, но постепенно компании адаптируются. Есть субсидированные программы от Альфа-банка и ВТБ, они тоже пользуются спросом.  
Мы видим, как за четыре года произошло перераспределение интереса от покупки свободных участков к участкам с подрядом. Потребительская модель поменялась. Раньше клиент покупал землю, потом выбирал проект, строил дом – иногда это занимало долгие годы. Сейчас цикл строительства сократился, зачастую клиенты приходят уже с выбранным проектом и подрядчиком.  
Мы также видим изменения в самом продукте: сократились площади домов и участков. Стали более востребованными одноэтажные дома. Потому что ипотека, и в 15 млн рублей (3 млн – первый взнос и 12 млн по льготной программе) надо все максимально запихнуть, а земля и стройка не дешевеют.  
Изменилась и комплектация домов, отделка white box – это минимум.  
Но сокращение площадей требует расширения инфраструктуры. Если мы убираем какие-то помещения из дома или экономим на участке, этот функционал надо где-то компенсировать, и, скорее всего, в инфраструктуре коттеджного поселка. 
Ситуация с льготной ипотекой затянулась, все это понимают. Высокие ставки и эскроу рынок охладили. Но я считаю, что это временно. По рыночной ситуации я оптимист. Мне нравится, что делают государство и банки. Эскроу, налоговые льготы, меры, направленные на обеление рынка. Да, в моменте тяжело, но потом рынок будет развиваться более правильно и организованно.  
История с КРТ мне тоже нравится, но надо сбалансировать экономику. Если мы берем на себя и социальную инфраструктуру, то не можем до небес поднимать цены на землю – у нас просто не купят. Где-то нужна оптимизация, и, возможно, как раз в том, что касается стоимости участка. Например, стоило бы облегчить перевод земель сельхозназначения в границы населенного пункта с использованием КРТ. В нашей финансовой модели стоимость земли составляет минимум 20%, а зачастую и 30% экономики проекта. Если эту долю сократить, высвободятся ресурсы на создание инфраструктуры. В убыток работать коммерческие организации не хотят. 
Заданные тренды будут только развиваться. Комплексная застройка вытекает из ипотеки. Банку нужен понятный предмет залога, а дом на участке КРТ в перспективе более ликвиден и востребован, чем дом в каком-то поселке без дизайн-кода, без инфраструктуры и т. д. Государство и банки заинтересованы в КРТ, значит, такие проекты будут. 
Не особо верю в силу крупных федеральных игроков. Несколько лет назад мы сами пришли к тому, что комплексные проекты делаем в коллаборации с партнерами – строительными компаниями. Видим, как банки, строители, ленд-девелоперы в партнерстве ищут выход из сложившейся ситуации. 
Верю в дальнейшую индустриализацию ИЖС: сборный железобетон, модульное, каркасно-панельное домостроение. Это выгодно всем: и банку, и государству. 
Влияние уровня сервиса и эксплуатации на выбор клиента будет расти.  
Верю в микс-форматы. Чтобы построить садики, школы и торговые центры, надо уплотняться – иначе в ИЖС это сделать невозможно. Важность гостиничной, рекреационной, коммерческой инфраструктуры внутри проектов растет. И мы опять возвращаемся к КРТ. 

Андрей Некрасов: 
— Тогда давайте поговорим, из чего строить загородные дома. 

Сергей Рылин: 
— Безусловно, из наших материалов. Послушав предыдущих спикеров, я понял, насколько мы близки в оценке тенденций рынка. Действительно, субсидированная ипотека очень помогала, так как распространялась не только на квартиры, но и на дома. Но рынок загородной недвижимости имеет свои драйверы роста, и они не прекращают действовать. Один из важных аспектов – накопление средств населением, депозиты которых со временем реализуются. Недвижимость – по-прежнему одно из средств сбережения. Этот тренд будет и дальше сохраняться. Потребность в загородной жизни, конечно, обострилась после пандемии. Поездки за границу осложнились, и люди активнее пользуются инфраструктурой Ленобласти, а дома рассматривают не только как дачу, но и для постоянного проживания. При этом развивается социальная и торговая инфраструктура – за город выходят крупные сети.  
В то же время квартира на вторичном рынке площадью 60 кв. м в Приморском районе стоит столько же, сколько дом с собственным участком, комфортом и возможностями, которых нет в многоквартирном здании. Потребитель уже понимает, что с завершением строительства дома расходы не заканчиваются: эксплуатация, поддерживающий ремонт. Поэтому все чаще клиенты выбирают каменные дома: бетон, газобетон, кирпич. Еще один тренд – сокращение средней площади дома. Существуют такие проекты, как «Дом за 100 дней». А коллеги из «ФМ. СТРОЙ» построили дом из газобетона за 30 дней. Еще один тренд – активное применение клинкерной плитки. 
«Группа ЛСР» – не только строитель, но и один из крупнейших производителей строительных материалов. Мы выпускаем в год более 300 млн штук кирпича, 800 тысяч кубометров газобетона. И наш ассортимент отражает определенную эволюцию строительного рынка, в том числе ИЖС. Раньше мы активно производили рядовой кирпич, применяемый в облицовке. С появлением керамики крупного формата можно получить теплый дом, без необходимости делать толстую стену из полнотелого кирпича. То же самое произошло, когда на рынок вышел газобетон. Эволюция идет и в фасадных материалах. Людей стал меньше интересовать однотонный красный кирпич, появился, например, клинкерный кирпич, который позволил сделать дом индивидуальным.  
Следующий этап эволюции происходит прямо сейчас – распространение клинкерной плитки. Буквально в конце прошлого года мы запустили ее производство, сейчас выходим на промышленный объем. Эта тенденция набирает обороты и в малоэтажном, и многоэтажном строительстве. Клинкерная плитка позволяет получить тот самый красивый кирпичный клинкерный фасад, но при этом позволяет сэкономить на фундаменте, быстро провести работы и обеспечить надежность, которую люди ищут в каменном доме. 

Андрей Некрасов: 
— Из всего, что вы производите, сколько материалов уходит в ИЖС и в малоэтажку?  

Сергей Рылин: 
— Мы оцениваем не только собственные продажи, но и отслеживаем их у наших партнеров, крупных поставщиков. И доля продаж «частнику» сейчас составляет порядка 60–70% – в зависимости от сезона и конкретного продукта.  
Газобетон в большей степени пользуется спросом в частном сегменте. Кирпич можно эффективнее доставлять на большие расстояния. Из нашей продукции дома строят по всей стране.  

Ольга Мандрикова: 
— Подтвержу, что стабильным спросом пользуются газобетонные дома, но их активно вытесняют каркасные и модульные. Речь о совсем небольших вариантах  полностью заводского изготовления. Это связано с тем, что площадь участка уменьшается. Последние лоты, которые мы продавали, были по 7–8 соток. Стоимость участка составляла до 3,5–4 млн, соответственно, на «ипотечный» дом оставалось меньше средств, и строить из газобетона покупатель не мог.  

Дмитрий Новосельцев: 
— У нас последние 10 лет держалась устойчивая пропорция: 40% – каркасные дома, 40% – дома из газобетона, 20% – все остальные технологии. Последние полтора года удельный вес панельных домов стал заметно нарастать. Речь идет о серийных домокомплектах, которые производятся под Псковом.  

Андрей Некрасов: 
— Деревянные или кирпичные дома теперь только в элитных проектах или их еще где-то можно встретить? 

Сергей Рылин: 
— Кирпичный можно встретить часто, просто технология немного изменилась. Если раньше из рядового кирпича строилась вся стена, а затем она облицовывалась клинкерным кирпичом, то сейчас основной объем занимает крупноформатная керамика либо газобетон, которые также облицовываются. Это будет все тот же каменный дом, как внешне, так и по всем остальным свойствам и характеристикам.  

Андрей Некрасов:
— Сегодня уже упоминались судебные процессы в строительстве, сейчас подробнее об этой теме. 

Ирина Панченко: 
— Хочу поговорить про строительно-техническую экспертизу, которая тесно связана с судами. Можно выделить четыре основных блока вопросов, которые решаются с помощью строительно-технической экспертизы. В первую очередь, это вопросы качества работ; вопросы, возникающие при уклонении заказчика от подписания актов; вопросы, касающиеся документов по смете и проекту; а также по поводу протечек, заливов, пожаров и ремонтных работ. За последние пару лет появилась новая тематика, связанная с несовершенством законодательства. Например, в вопросах признания единым жилого комплекса, построенного на разных участках. 
В рамках закупок или государственных экспертиз очень часто в процессе строительства меняются материалы – по их взаимозаменяемости и качеству тоже достаточно много обращений, в основном от частных заказчиков. 
У нас в ЛОТПП открыт центр строительно-технических экспертиз, мы занимаемся этим с 2004 года. Если у вас возникают непростые вопросы, можете к нам обратиться. 

Мнение эксперта