Загородный рынок: спрос снижается, требовательность клиентов растет

Дмитрий Синочкин: 
— Главный тренд в жилищном строительстве последних лет: рост доли ИЖС во вводе жилья. В целом по России доля частных домов увеличилась с 48% в 2020 году до 53% в 2023-м. В Ленобласти уже 2/3 ввода – ИЖС. Пандемия ускорила этот процесс. В целом происходит плавный переход от «человейников» к более комфортным форматам. Например: доля ЖК, расположенных в пригородных районах Петербурга, за последние пять лет увеличилась с 7% до 15%, и в предложении, и в спросе. Растет популярность малоэтажных ЖК в пригородных и (отчасти) в областных локациях: «ЮгТаун», «Дворцовый фасад», «Универ-Сити», «Лисино», «Моменты. Репино», «Алгоритм. Стрельна» и др. В Подмосковье реализуются проекты комплексной застройки ИЖС, на несколько тысяч домовладений («Дмитров Дом» и др.). У застройщиков появляется отчетливое понимание того, что комплексные проекты ИЖС без «социалки» теряют (или недобирают) значительную часть спроса, а прямые затраты на такие объекты (например, в рамках КРТ) девелоперы не потянут. 
В коттеджных поселках происходит тот же процесс, что и в многоквартирной застройке: сдвиг интереса от жилого пространства (квартиры/дома) – к прилегающей территории (участок, инфраструктура, окружение и пр.). Естественная тяга массы покупателей к «более природным», экологическим форматам жилья, вероятно, может быть реализована в гибридных проектах – МЖК + ИЖС. (Варианты: отель + коттеджи в аренду.) При условии сохранения себестоимости домовладения (условно) до 15 млн рублей. 

Ольга Трошева: 
— Мы следим за загородным рынком уже 20 лет. В 2005–2006 годах у нас было 40 поселков. Тогда мы надеялись, что вот-вот начнется виток развития. Появились такие проекты, как микрорайон «Славянка», «Ижора», «Кивеннапа». Практика показала: все, что дешево, имеет печальное завершение.  
Сегодня я хочу поделиться полугодовыми цифрами по организованной коттеджной застройке. Главный тренд в первом полугодии 2024 года – снижение объема предложения. Это связано с двумя факторами: с активным спросом и с сокращением выхода новых проектов. 
По нашим подсчетам, в организованной застройке на первое полугодие у нас было порядка 13 тысяч лотов, обычно эта цифра держалась на уровне 15–16 тысяч. Сегодня 80–85% предложения – участки без подряда. В таких проектах мы не можем отследить поведение покупателя. Как правило, дома появляются небыстро, покупатель не всегда обладает нужной суммой. Существовали ипотечные программы, которые поддерживали спрос на комплексный продукт (купить участок и построить дом): сельская ипотека, семейная ипотека. Сегодня этого инструмента нет.  
Минимальный бюджет проекта под ключ – 12 млн рублей, с инфраструктурой и отделкой. Хотя есть предложения и дешевле. 
Если говорить о спросе, в первом полугодии мы фиксировали реализацию примерно 5 тысяч лотов. 90% составляют участки без подряда, остальное – наделы с заключением договора на строительство дома и таунхаусы. Это очень маленький сегмент со своей спецификой. Наверное, этот формат работает в дорогих локациях, зачастую близко к городу, но таких предложений мало. 
Средний бюджет покупки участка составляет 2,9 млн, а средний бюджет домовладения – 19,1 млн рублей. 
В популярных районах ценники сдвинулись. Во Всеволожском сотка стоит 509 тыс. рублей. Северные районы всегда популярны: Приозерский, Выборгский. В Курортном районе стоимость может достигать 2 млн за сотку. 
Что касается стоимости коттеджей: на первую половину 2024 года средний чек коттеджа эконом-класса составляет 8,4 млн рублей. Это к вопросу о выборе: покупать квартиру или же коттедж. Но есть еще стоимость отделки. Для квартир актуален тренд под ключ, для дома 80 кв. м на отделку придется потратить около трех миллионов, и это не предел.  
Из трендов, которые касаются не только Петербурга, но и страны в целом, отметим тенденцию к уменьшению площадей домов и придомовых участков. В среднем 100 кв. м на участке 7–9 соток – вполне понятное решение для семьи. Сейчас перед застройщиками стоит задача отработать типовые проекты. Приемлемый и комфортный формат – одноэтажный дом. Безусловно, покупателю важно побыстрее купить и въехать. Ждать год мало кто хочет.  
Здесь становится важным вопрос технологий, с учетом сезонности и работы с эскроу-счетами.  
Основной диапазон предложения составляет 8–20 млн рублей. Стоимость в 20 миллионов характерна для дома 120–150 кв. м, но, если речь идет о небольшом доме, вполне можно уложиться в цену меньше 10 миллионов. 
Что касается инфраструктуры коттеджных поселков, сейчас существует некий оптимальный пакет. В него входят охрана, благоустройство, детские и спортивные площадки, административно-бытовой комплекс, зона отдыха. Требуются социальные объекты, но затраты высокие, а темп освоения медленный. 
Если говорить о малоэтажном квартирном строительстве (речь о домах до пяти этажей), доля такого формата в Петербурге выросла за последние пять лет в два раза. В южной части агломерации запустились основные проекты, которые ограничены регламентом застройки по территории и высотности. Тем не менее формат развивается. У нас сократились объемы, могут замедлиться старты, но в перспективе есть прогнозы по увеличению малоэтажного строительства. 68% малоэтажного многоквартирного жилья строится в Петербурге, 32% – в Ленобласти.  
Средние цены предложения в малоэтажной застройке на 12–16% ниже, чем в многоэтажках: 222 тыс. руб. за кв. м в Петербурге и 130 тыс. руб. за кв. м в Ленобласти.  
Некоторые предварительные выводы. Мы живем в реалиях перехода на эскроу, что приведет к переформатированию рынка, и это тревожит девелоперов и застройщиков, работающих с коттеджными поселками. В тренде – развитие проектов в партнерстве. Это касается   подготовки земли, обеспечения инфраструктурой и собственно строительства домов. Перспективное направление – КРТ, в том числе и в малоэтажном сегменте. На мой взгляд, масштабные проекты должны двигать опытные застройщики. Нельзя не сказать про транспортную инфраструктуру, быстрое сообщение с городом важно. Развитие транспорта повлечет рост интереса к вовлекаемым к развитию локациям (строительство ТПУ, регулярное пригородное железнодорожное сообщение, КАД-2 и т. д.). 

Дмитрий Синочкин: 
— Наша сегодняшняя тема – инфраструктура: какой она должна быть сейчас, чтобы что-то продавалось, и какой – в перспективе. Дефицит «социалки» будет тормозить развитие формата ИЖС.  
Строить социальные объекты экономика позволит только в очень крупных проектах. Возможно, выиграют те, кто предложит гибкий формат. Необязательна лицензированная школа, официальный детский садик. Сначала – какое-то помещение «свободного назначения», которое будет пригодно по функционалу. Возможно, соседи скинутся добровольными пожертвованиями на пару воспитателей из местных.  Как мы понемногу переучивались работать на «удаленке», то же самое, плавно и не сразу, будет происходить с образованием и воспитанием.  
Мы уже видим плавный переток части клиентов из МКД в ИЖС, и этот поток будет ослабевать или усиливаться в зависимости от того, что предложат участники рынка. 
Сейчас на рынок действуют сразу два негативных фактора. Сначала отменяют льготную ипотеку, потом делают депозиты по 20%. Поэтому человек, условно, с миллионом, скорее положит его в Сбер на три года, а затем вернется к вопросу о доме в коттеджном поселке. Доходность депозитов сводит к нулю инвестиционную часть спроса на загородном рынке.  
Что касается крупных проектов: я не очень верю в перспективы КРТ. Это уже третья версия. Сначала были КОТы, потом КУРТы, теперь КРТ. Первые два варианта как-то не сработали.  

Вячеслав Желтов: 
— Наша компания строила свою деятельность на двух направлениях. Первое – инвестиционное строительство: мы привлекали инвесторов и на их деньги возводили доходные объекты, сдавали их в посуточную аренду и получали доход. Это направление сейчас, при банковских депозитах в 20%, становится для инвестора неинтересным. Второе направление – строительство домов на продажу конечному потребителю. Эти дома люди покупают для себя. Здесь основной удар нанесла отмена льготной ипотеки: до этого момента 80% продаж происходили по льготным госпрограммам. И теперь сделки упали по обоим направлениям. 
В плане инфраструктуры: компании нашего уровня развивают относительно небольшие поселки. Самый большой наш проект – 76 домовладений в Подмосковье, недалеко от проекта «Дмитров Дом». В формате до 100 домовладений создавать собственную социальную инфраструктуру нерентабельно. Основные компоненты небольших поселков: рекреационная зона, детская и спортивная площадки, прогулочная зона. В остальном мы стараемся примыкать к каким-то точкам притяжения, в которых уже есть инфраструктура. Мы не можем построить полноценную школу. В одном из наших подмосковных проектов мы работаем над созданием детского клуба. Мы строим здание, оно будет сдаваться в аренду специализированной компании, которая в нем будет работать. Какие-то базовые вещи мы можем обеспечить, но большие инфраструктурные проекты никогда не будут в таких условиях рентабельными. Поэтому мы стараемся примыкать к существующим объектам. Это может быть не только детский сад или школа, это и кафе, и рестораны, и магазины. Наш подмосковный проект «Яхрома Village» находится между тремя горнолыжными курортами. Мы разрабатываем партнерские программы с этими курортами, чтобы наши жители могли на особых условиях пользоваться инфраструктурой, находящейся по соседству. Думаю, дальше так и будет происходить.  
Еще одна сложность: чтобы сейчас перевести землю в ИЖС, нужно взять на себя определенные обязательства по «социалке». Нужно искать баланс взаимоотношений с администрацией. Например, мы помогаем с реконструкцией муниципальных детских площадок. За это нам определяют места в образовательных учреждениях и помогают решить вопрос с переводом земли.  

Елена Костицына: 
— Мы сегодня говорим о «социалке». Я не вижу перспективы в развитии маленьких проектов, поскольку они не могут финансово позволить себе строительство социальных объектов за свой счет, оставаясь при этом конкурентоспособными. Осуществить это самостоятельно очень сложно, а к кому-то примыкать – значит стать зависимым. Совместная реализация строительства школы и детского сада несет высокие риски для застройщика в части синхронизации сроков ввода и инвестиций.  

Дмитрий Синочкин:  
— Несколько лет назад мы обсуждали эти проблемы. И даже нашли выход: пусть 3–4 загородных девелопера, реализующих проекты по соседству, договорятся между собой, у них будут отдельные проекты поселков, а развивать «социалку» они станут вместе. Но ни одного такого случая я пока не знаю. 

Елена Костицына: 
— Если проект сам не способен обеспечить минимальную «социалку», которая ему необходима, не стоит его и начинать. В нашем малоэтажном комплексе «Экография» будет 55 тысяч кв. м, он рассчитан на проживание 1500 человек. Мы строим садик на 120 мест, хотя нормативные требования существенно ниже. Минимальная социальная нагрузка необходима, просто нужно заниматься реализацией тех проектов, в которых количество квадратных метров жилья позволяет ее окупить. 
Жилье в малоэтажных комплексах более комфортно относительно любой многоэтажной застройки в этой же локации, в частности, за счет большего метража квартир. При этом средний лот покупки должен оставаться конкурентоспособным.  
Важно наличие «фишек» в проекте. Квартиры с уникальными планировочными решениями делают проект привлекательным и интересным для большого числа покупателей. Речь идет, например, о террасах на первых этажах (у нас они шириной 3 метра). Раз мы говорим об аналоге загородной жизни, мы предусмотрели квартиры с возможностью размещения дровяного камина. В ряде квартир можно организовать сауны и постирочные. Именно такие планировки пользуются большой популярностью у покупателей.  

Дмитрий Синочкин: 
— То есть вы конкурируете с ИЖС на их поле?  

Елена Костицына: 
— Да, потому что мы не забываем о среднем лоте покупки. Мы не уходим в большие метражи, у нас большая линейка планировочных решений, чтобы люди могли выбирать. У нас не инвестиционный покупатель, а конечный: это и молодые семьи, и люди в преклонном возрасте. Мы сразу цепляем устойчивый спрос.  
Еще одна наша «фишка» – тихие пейзажные дворы не только без машин, но и без шума. Детские площадки для малышей, расположенные во дворах, отделены геопластикой. 
Площадки для активного спорта и досуга вынесены в зону прогулочного променада.  
Конечно же, обязательным условием является наличие торговой инфраструктуры в шаговой доступности. Проектом предусмотрен отдельно расположенный коммерческий центр (1200 кв. м), в котором будет супермаркет, Ozon или Wildberries, кофейня, соседский клуб и т. д. 
Люди привыкли к комфорту городской жизни, который мы сочетаем с приватностью обитания на природе, реализуя концепцию уникального пейзажного наполнения каждого двора. При высоте дома 9 метров – ширина двора у нас 36 метров.  

Дмитрий Синочкин: 
— Вы конкурируете с высокоплотной многоэтажной застройкой или с теми, кто покупает дома в ИЖС?  

Елена Костицына: 
— И с теми и с другими. Я считаю, это золотая середина – жизнь на природе в удобных и комфортных условиях, при этом не нужно тратить деньги на обслуживание участка, не нужно думать о стрижке газона и т. д. Этот компромиссный вариант имеет очень устойчивый спрос. Сейчас в реализации 550 квартир, это пять домов. Срок ввода в эксплуатацию – начало 2026 года. Средняя площадь квартиры – 46 кв. метров. Все дома трехэтажные, с лифтом. Наши квартиры с отделкой под ключ. Покупатель хочет открыть дверь и жить, не думая больше ни о чем.  
На сегодняшний день я вижу перспективу развития загородных малоэтажных комплексов, при условии что в течение часа можно добраться до центра, от нас это можно сделать за 40 минут…  

Вопрос из зала:  
— Если бы сегодня вам предложили осваивать такой участок, вы бы взялись за этот проект?  

Елена Костицына: 
— Я верила и верю в этот формат. К сожалению, себестоимость растет, что вынуждает нас повышать цены. Непросто, но мы выполняем планы и видим высокую емкость этого сегмента рынка. 

Анна Любимова:  
— Наш проект – «тысячник», примерно на тысячу домовладений, 240 га. Конечно, речь шла о комплексном развитии, и мы с самого начала понимали, что будем делать инфраструктуру. Когда выбирали участок, важным условием являлась близость магистрали, у нас это Новоприозерское шоссе. Дальше – поворот на Осельки, это прекрасная ровная трасса, очень популярная и проездная. Наш поселок фактически является продолжением поселка Нижние Осельки. То есть, кроме нашей тысячи домов, есть еще множество построенных раньше. При этом у людей нет качественной инфраструктуры, она вся ушла в сторону Токсово. С самого начала мы понимали, что делаем объекты инфраструктуры не только для жителей нашего проекта. Они будут пользоваться спросом у всех остальных жителей локации. У нас будет школа на 480 мест, детский сад на 300 мест. Соответственно, проект является социально значимым, он нашел поддержку в администрации Ленобласти.  
Мы планируем выходить на продажи через год, поэтому о стоимости лота говорить пока рано. Но это будет средний ценовой сегмент. Внутренняя рекреационная инфраструктура тоже должна быть. Большинство наших участков – от 8 соток, они компактные. Поэтому общественные территории должны компенсировать небольшие размеры участков. У нас будет большая рекреационная зона, почти 4 га; водоем с пляжем и зоной барбекю. Интересную концепцию благоустройства для нас разработала компания DEREVO PARK.  

Дмитрий Синочкин: 
— Себестоимость школьного места – около 1,5–1,7 млн руб., причем чем меньше школа, тем дороже. Место в садике – 1,2–1,3 млн, опять же, чем меньше садик, тем дороже. То есть на 1000 домовладений мы примерно миллион рублей с каждого покупателя берем на «социалку»? 
Независимо от того, есть ли в семье дети или нет, пенсионеры покупают или молодая семья… 

Анна Любимова: 
— Безусловно, продажа тысячи домовладений подразумевает несколько фаз, которые по формату будут отличаться. Вводить проект мы планируем поэтапно, в каждой фазе будет какая-то часть инфраструктуры. 
Мы понимаем, что это ложится на общий бюджет проекта, но это необходимо сделать. Раньше все стремились обеспечить свои объекты инфраструктурой в конце, но тут парадокс: если делать это в конце реализации проекта, то люди и покупают в конце. 
Стоимость земельного участка у нас будет выше среднего. Если в среднем в регионе она составляет 2,5–3 млн, у нас будет примерно вдвое больше, но это соответствует актуальным рыночным ценам Всеволожского района. Однако повторюсь, цифры, которые будут актуальны через год, прогнозировать сейчас сложно. 

Дмитрий Синочкин: 
— Сегодня мы бы ориентировались на 12–15 млн за домовладение или все же на 15–20 млн? 

Анна Любимова: 
— Да, 15–20 млн, с учетом стоимости участка и минимального подряда. 

Мария Кузьмина: 
— На сегодняшний день средний чек для дома 100 кв. м из газобетона составит 13–14 млн. Это white box, без отделки, без участка, без подключения коммуникаций. На данный момент цена такая, однако должна отметить, что с начала года ценник растет и еще будет расти, так что это далеко не предел. 
Ипотека является ключевым аспектом при покупке участка. Если речь идет о семье со средним доходом, то в 90% случаев строительство будет произведено с учетом ипотечных средств. Соответственно, те цены, которые сейчас заявляют коллеги, для большинства окажутся неподъемными. Люди будут просто лишены возможности купить себе загородное жилье. Подрядчики в таких условиях работать не могут, ведь подрядчик не позволит себе в коттеджном поселке построить всю инфраструктуру, садики и другие социальные проекты. Это не их задачи и профиль. 

Дмитрий Синочкин: 
— В тех поселках, в которых можно построить дом за 10 млн рублей, часть спроса отсечется, потому что «социалки» там не будет. Либо мы потеряем клиента из-за того, что «социалка» в этой локации есть, но дом стоит 20–25 млн. Мы выбираем между двумя плохими вариантами. Хотелось бы получить компромисс. Мы уже видим направление: компактность участков и домов, модульные конструкции, типовые проекты. Дальше начнется снижение качества. 

Мария Кузьмина: 
— Оно уже началось! Учтем, что строительство дома из газобетона в частном секторе занимает примерно год. Проектное финансирование выдается подрядчику при условии строительного периода до восьми месяцев. Это чревато для клиента понижением качества строительства. Технологию придется нарушать, чтобы уложиться в заданный срок.  

Вопрос из зала:  
— Вы фактически строите город, из этого города все поедут в Петербург на работу, потому что в том городе можно только жить… 

Анна Любимова: 
— Это определенный формат, и люди к нему готовы. Если вы находитесь в пределах часа езды до города, это вполне хороший вариант. Мы забываем про мам с детьми, которые чаще находятся там, где удобно быть детям. Многие работают удаленно, кто-то работает на себя, и таких людей становится все больше. В стиле жизни нового поколения многое меняется: они ценят свободу, ценят свободный график, возможность удаленной работы. Мы должны идти в ногу со временем.  

Дмитрий Синочкин: 
— Давайте послушаем, как развивается комбинированный проект: коттеджный поселок, рядом промзоны и участок под малоэтажку. 

Дмитрий Новосельцев: 
— Это локация в деревне Разметелево, 8 км от КАД по Мурманскому шоссе, массив 85 га, по нему выполнен проект планировки территории. Там три зоны: зона ИЖС, зона малоэтажной многоквартирной застройки (под нее отведено 20 га, по нормативам можно построить 80 тысяч кв. м жилья) и зона общественно-деловой застройки. С противоположной стороны Мурманского шоссе у нас 32 га земель промышленности 4–5-го класса опасности. 
Мы практически одновременно проектировали, начинали строить и подводили инженерные сети для промышленной и жилой территории. Это дало хорошую синергию. Сегодня у покупателей очень популярны земли промышленности рядом с городом, особенно на трассах. Среди основных интересантов – те, кто по каким-то причинам заканчивает аренду в городе и ищет, куда быстро перевести производство и персонал. Чтобы люди переехали, нужно создать для них определенные условия. Одно из главных условий перебазирования на новую промышленную площадку – хотя бы 60% персонала должны быть готовы переехать. Этот фактор в данном случае работает на нас, потому что мы имеем отличную транспортную доступность, с остановкой общественного транспорта, от метро «Ул. Дыбенко» ходит рейсовый автобус. Для многих сотрудников этих новых компаний оказалось актуальным иметь жилье рядом с производством. 20% в объеме продаж (это примерно 50 участков) приобрели те, кто работает в нашей промзоне. 
Второй момент: подводя центральные сети, мы экономим, так как обеспечиваем сразу два массива. Затраты на магистральный газопровод и водопровод при пересчете на квадратные метры участка дают существенную экономию. 
Мы начали продажи в середине 2020 года, цена сотки в зоне ИЖС у нас тогда составляла 150 тысяч рублей, сейчас – это 460 тысяч. 
Половина наших покупателей – инвесторы, наши проекты рентабельные, они имеют доходность не ниже 35% годовых.  
Чтобы ускорять процесс развития территории, мы не дожидаемся, например, проведения центрального водопровода. Мы бурим скважину, лицензируем ее, а параллельно решаем вопрос с центральным водопроводом. Эту же воду мы будем использовать для многоквартирной малоэтажной застройки. Сейчас мы закончили проектирование, в следующем году начнем строительство. Надеюсь, первый корпус сдадим к концу года. 

Дмитрий Синочкин:  
— Почему вы начали с коттеджной застройки, а не с малоэтажной? 

Дмитрий Новосельцев: 
— Потому что это проще, удобнее и менее затратно. Мы начинаем строить малоэтажку на стадии, когда уже подведены все коммуникации, есть газ, водопровод, интернет, электросети. Это позволит нам быстро возвести объект и ввести его в эксплуатацию.  
У нас есть зона общественно-деловой застройки под коммерцию: торговлю, спортивные сооружения, медицинские центры и так далее. В плане развития эту территорию мы поставили последней. В течение двух-четырех месяцев мы заканчиваем зону ИЖС и приступаем к малоэтажной застройке. Когда завершим ее, уже будет создан целый микрорайон: 80 тысяч кв. метров жилья и 260 участков в зоне ИЖС. Этот микрорайон необходимо будет обеспечить всей инфраструктурой и коммерцией. Будет создана клиентская база для тех, кто покупает помещения под коммерцию.  
У нас уже есть лист ожидания, эта земля теоретически уже вся продана. Мы дожидаемся, когда будут построены дома, потому что стоимость к этому времени еще вырастет. 
По «социалке»: в составе проекта мы построим детский сад. Школой нас пока еще не нагрузили. Первые два корпуса нам разрешили построить и ввести в эксплуатацию без строительства школы, но при реализации последующих корпусов мы будем отчислять средства на реконструкцию существующей школы в Разметелево. 

Дмитрий Синочкин:  
— Давайте, послушаем про «Моменты. Repino». Блокированные дома – новый формат для этой локации. 

Янина Гурова: 
— Мы находимся в поселке Ленинское, у границы Ленобласти с Курортным районом, на берегу реки Сестры, в окружении природных заповедников и озер.  
У нас полностью сформирована транспортная доступность, начиная от КАД и ЗСД и заканчивая железнодорожной станцией Репино. Когда мы планировали концепцию проекта и анализировали рынок, мы выбрали стратегию блокированной застройки: дома от 100 до 160 кв. м, участки от 2 до 4,5 сотки. На сегодняшний день наш клиент – тот, кто покупает не первое жилье, у него уже есть определенные требования в части комфорта проживания, транспортной доступности, насыщенной инфраструктуры, безопасности, экологии. У нас 47 га экологичной земли. Окружающая инфраструктура Курортного района – это набор лучших ресторанов, спа, оздоровительных и спортивных объектов, в 10 минутах ледовая арена и бассейн. 
Мы сами понимаем требования проекта такого уровня и наполняем его внутренней образовательной и развлекательной инфраструктурой. Мы уже ведем переговоры с образовательными учреждениями и будем строить школу, детский садик, торговый центр и ресторан. Вдоль 3-й очереди протекает река Сестра, мы благоустроим набережную, организуем пляж и откроем банный комплекс. Ведем переговоры с теми, кто сможет профессионально подойти к решению такого уровня задач. 
Наши урбан-виллы – это разнообразие планировочных решений, кухни-гостиные до 40 метров с панорамным остеклением и выходом на террасу и внутренний дворик, мастер-спальни и зоны хранения, возможность установки камина и оборудования саун. Организован выход на кровлю. Мы рассмотрели все возможные сценарии, были нацелены на минимальные лоты и в нарезке 50% домов были минимальной площадью 100–111 кв. м. Однако покупатели пожелали дома побольше – 130–150 кв. м, причем приобретали их для постоянного проживания. Для тех, кто рассматривал инвестиции, актуальны были минимальные лоты. 
У нас 230 домовладений в первой очереди. Всего же в проекте три очереди на 47 га. До 2028 года мы построим 704 дома. Стоимость лота – от 19 млн рублей. Стартовали мы с 15,5 млн за домовладение (цена без отделки).  

Дмитрий Синочкин:  
— Это компромиссный вариант. Много ли вы продавали по льготной ипотеке? 

Янина Гурова: 
— Со старта примерно 40% сделок проходили по льготным программам (семейная, сельская, IT-ипотека). На сегодняшний день ипотека составляет 10–15% продаж. Востребована рассрочка на два года. 

Ольга Мандрикова: 
— Мы пока не почувствовали существенного падения спроса. Но продавать стало сложнее, нужно менять и дополнять маркетинговые инструменты. Наша компания продает участки для ИЖС, полностью обеспеченные инженерией: участки без подряда, с подрядом, готовые дома. На все это есть спрос.  
Инфраструктуру мы четко разделяем на инженерную и социальную. Наше кредо: мы должны насытить свой поселок инженерными опциями так, чтобы человек после покупки земли не был еще чем-то озабочен. Пока из нерешенного – централизованное канализование коттеджных поселков. Как преодолеть это, не имея технических условий на подключение к сетям, – тема для отдельного разговора. Остальная инженерная инфраструктура в наших поселках вся присутствует и включена в стоимость земли. 
Если у нас массив 20–25 га, мы отдаем не менее гектара на рекреационную зону. Она должна быть полностью оборудована, включая хорошую детскую площадку, места для выгула собак, для занятия спортом, для спокойного отдыха у уличного очага и многое другое. Мы тратим на это большие бюджеты и не жалеем. Нам кажется это очень важным. 
С массивами, которые были приобретены вместе с участками, входящими в торгово-деловую зону, есть некоторые сложности. Мы пока думаем, что делать с зоной ТД, анализируем, что там можно построить.  
Что касается детских учреждений, дошкольных и школьных, при наших форматах мы приходим к варианту частных детских садов. Будем строить общественные здания, выделять в них помещения, которые можно будет оборудовать под эту функцию. Есть спрос на маленькие супермаркеты, совмещенные с форматом кафе, может быть, ресторана. Это зависит от локации и видовых характеристик участка. 
Например, у нас проектируется большой коттеджный поселок во Всеволожском районе, там около 150 участков в каждой из трех очередей, поэтому мы задумываемся о «социалке», невзирая на то, что в ближайшем Всеволожске ее достаточно. 
На мой взгляд, нужно разделять ИЖС и малоэтажные массивы с квартирным типом застройки – там, как правило, необходима школа. От нас пока наши собственники такого не требуют.  
В коттеджных поселках очень разные покупатели, и не все рассматривают загородную жизнь исключительно как альтернативу квартире. Кто-то собирается жить постоянно, кто-то – время от времени. Не может быть жестких рамок. Инфраструктуру и обслуживание своего поселка необходимо развивать с учетом этих особенностей, а также – взаимодействовать с администрацией в части комплексного развития территорий, это тоже перспективное направление.  

Алексей Баринов: 
— Мы плотно работаем со строительными компаниями, с 2018 года активно развиваем ипотечный брокеридж внутри компании, одними из первых ввели ипотечного брокера в штат, а сейчас у нас целый отдел. Ипотека, в том числе льготная, занимала существенную часть сделок, так что мы ощутили кратный спад спроса. Стоимость участка у нас составляет от 1 млн до 10 млн руб. Ипотеку наши клиенты достаточно активно использовали. 
Сейчас спад, но впоследствии все будет хорошо, надо просто дождаться того момента, когда начнут снижаться ставки по кредитам и по депозитам.  
Лично я все эти танцы с ипотекой считаю временным явлением. Через полгода мы все об этом забудем так же, как никто уже не вспоминает о наличии льготной ипотеки. Надеюсь, в рыночных условиях мы продолжим эффективно работать. Это хороший момент, чтобы посмотреть, кто как будет выкручиваться, у кого сколько ресурсов, какова гибкость, адаптивность, кто как умеет проходить кризисы и работать с издержками, управлять своим товарным запасом, кто как умеет работать с клиентским негативом. 
Достоинство рынка ИЖС и загородного девелопмента в том, что он очень гибкий. Можно делить проект на много очередей и выводить его аккуратно, адаптировать товарный запас под существующий спрос.  
В МКД это сложнее: продал первую квартиру – строй весь жилой комплекс. Но я не верю в массовое банкротство застройщиков. Ни городских, ни загородных. 
Если 50% компаний-подрядчиков исчезнет с рынка, глобально никто этого не заметит, как бы это не было грустно слышать подрядчикам. У загородных застройщиков нет такой социальной ответственности. 

Дмитрий Синочкин:  
— Подводим итоги. На спаде рынка развивать инфраструктуру, наверное, не получится. На снижении спроса делать большие инвестиции в развитие прилегающих территорий, в «инженерку», дороги и прочее – маловероятно. Но и удержать уровень продаж без приемлемого набора досуговых, коммерческих, социальных объектов тоже не выйдет. Загородный житель хочет городского комфорта.  
Из того, что мы сегодня услышали: коммерческая «социалка» появится обязательно, помещения свободного назначения как компромисс – вероятно.  
На основании договоренностей с местной администрацией возможно возмещение части затрат. По крайней мере, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко заявил, что за строительство школ будут возмещать уже не 33%, а 50% нормативной цены.  
Ипотеки на загородном рынке в ближайшее время не будет. Я напомню, что на вторичном рынке льготной ипотеки не было никогда, а рынок живет. Продажи упали на 10–20–30%, но не больше. Люди занимают на разницу, между сегодняшним и завтрашним жильем. Занимают на короткий срок, отдают быстро. Рынок приспособился даже к сегодняшним диким ставкам. 

Вопрос из зала:  
— Какова средняя цена домовладения в коттеджных поселках?  

Дмитрий Новосельцев: 
— У нас white box. Если речь идет о каркасном доме, то это 100 тысяч за кв. м, если о доме из газобетона, то 120 тысяч. Это без стоимости участка. 

Алексей Баринов: 
— От 17 миллионов за дом 90 кв. м из сборного железобетона на участке 9 соток, с асфальтобетонными дорогами, каблированными сетями, газом и водой. 

Дмитрий Синочкин:  
— Коллеги, блиц-опрос: будет ли расти стоимость загородных домовладений в условиях падения спроса? 

Елена Костицына: 
— На перспективу больше года цена будет расти, с учетом роста себестоимости, которую мы видим.  

Мария Кузьмина:  
— Я согласна с коллегами, думаю, в ближайший год-два рост в любом случае будет. 

Ольга Мандрикова: 
— Инфляция и дефицит рабочей силы заставляют повышать фонд оплаты труда.  

Алексей Баринов: 
— Если говорить про вторичный рынок или про готовые домовладения, то в отсутствие спроса цены будут падать. Сейчас хорошее время, чтобы покупать загородную недвижимость, если у вас есть деньги и она вам нужна. Что касается «первички» – я согласен: здесь нет предпосылок, чтобы она падала в стоимости. Можно посмотреть на рынок США, хоть у нас сейчас это и не модно. Там при падении количества сделок стоимость домовладения растет. 

Янина Гурова: 
— Один из наших руководителей говорит: «Продаж нет – повышаем цену». 

Анна Любимова:  
— Инвестиции в недвижимость были, есть и будут. Недвижимость остается надежным способом вложения капитала, поэтому, безусловно, рост ожидаем, в долгосрочной перспективе – тем более.  

Дмитрий Новосельцев: 
— Мы будем стремиться сохранять цену за дом и участок в районе до 15 млн. Это будет сопровождаться уменьшением площади дома и участка.  

Вопрос из зала: 
— Будут ли брокеры развивать систему trade-in на загородном рынке? 

Алексей Баринов: 
— Trade-in – хорошая история. Но у городских квартир есть понятное ценообразование. За городом до сих пор присутствует ценовой хаос.  

Дмитрий Новосельцев: 
— Мы тоже применяем эту схему, у нас на сайте есть такая рубрика в меню. 

Елена Костицына: 
— Самое главное – предоставлять линейку возможностей для покупателя. Trade-in пользуется популярностью в том числе в регионах. 

Вопрос из зала:  
— Очень складно все проголосовали за то, что цены будут повышаться, несмотря на падение спроса. У нас уже была коррекция цен, в 2008-м, а потом в 2014 году. Как вы оцениваете гипотетическую возможность повторения кризиса на российском рынке?  

Дмитрий Новосельцев: 
— Один из сценариев, который сегодня рисуют эксперты по макроэкономике, выглядит так: ситуация сейчас действительно близка к 2007 году, мировая экономика входит в рецессию. В мире будет снижаться энергопотребление. Производства будут останавливаться, замедляться, консервироваться, стоимость энергоресурсов будет падать. В России может произойти обвал, как в 1998-м или в 2008-м, может быть, удастся сделать это более плавно. Девальвация рубля сопровождается тем, что народ забирает деньги в банке и вкладывает в недвижимость, поэтому эти события должны провоцировать очередной спрос, в том числе на рынке загородной недвижимости. Если так произойдет, для нас это будет хорошо. Я говорю про ИЖС. Для многоквартирных домов ситуация будет развиваться совершенно наоборот, связано это с тем, что большинство продаж идет через ипотеку. Банки будут испытывать сложности, ведь стоимость залогового имущества в виде квартир будет падать. 

Дмитрий Синочкин: 
— Загородный рынок в меньшей степени подвержен регулированию государства, влиянию крупных застройщиков. Он опирается на интересы и платежеспособность сотен тысяч людей, не похожих и не объединенных в группы, и поэтому системному кризису подвержен в меньшей степени.  

Алексей Баринов: 
— Представим ситуацию, в которой спрос упал катастрофически. Например, у нас нет ни одного рубля заемных средств. Нас ничего не толкает срочно продавать метры и рассчитываться с банками. Мы, как многие девелоперы, просто ограничим и сократим вывод. Мы будем регулировать цену на рынке. Спрос мы не сможем регулировать, а вот предложение – да.