Бизнес напротив «Меги»

На первой линии КАД, напротив ТРК «Мега Парнас», продаётся участок под торгово-индустриальный парк, имеющий свой съезд с Кольцевой автодороги. Здесь можно построить гипермаркет, АЗС, склад, бизнес-центр и безвредное производство.

Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу участок размером более 8,6 га на севере города, принадлежащий частному собственнику. Надел расположен в непосредственной близости от развязки КАД с проспектом Энгельса и выездом на Новоприозерское шоссе (федеральная дорога А-121 «Сортавала»). Формально земля находится в Ленинградской области (Всеволожский район), территория ограничена Кольцевой автодорогой, проспектом Энгельса и 9-м Верхним переулком. На другой стороне КАД функционирует ТРК «Мега Парнас» с магазином ИКЕА.

Основное преимущество предлагаемого лота в том, что он имеет собственный (частный) съезд с КАД. Его строительство началось летом 2019 года, съезд уже готов, сейчас продолжается прокладка дорог вдоль участка.  

В РАД говорят, что все инженерные коммуникации (вода, канализация, газ и электричество) проходят вдоль участка. Правда, цену продавец не называет. По оценке заместителя гендиректора компании Knight Frank SPb Михаила Тюнина, за землю можно выручить около 3000 рублей за кв.м.

По Генплану (Бугровского поселения) территория отнесена к общественно-деловой зоне; в соответствии с ПЗЗ это зона делового, общественного, административного, научного и торгового назначения (ОД-1). Генплан Бугровского сельского поселения утверждён в феврале 2019-го, а ПЗЗ – в конце июля.

Земельные участки предназначены для строительства торговых и оптово-распределительных центров, объектов управления производством, офисных зданий, автозаправочных станций, логистических комплексов.

  ###gallery###  

Собственник территории разработал проект торгово-индустриального парка (KAD Gate Park), сочетающий сразу несколько функций: производство, розница, распределительный центр, склад, центр выдачи заказов, офис, шоу-рум, выставочное пространство и любую их комбинацию. Кстати, наделы (от 0,3 до 3,5 га) можно приобрести в розницу, но эксперты говорят, что легче продать целиком весь лот в одни руки.

Участок подходит для размещения небольших и средних предприятий, которые выводят из «серого пояса» Петербурга. Здесь в одном месте можно собрать ранее разрозненные по городу объекты, что позволит производителям сократить лишние издержки, связанные, прежде всего, с логистикой. Появление безвредного производства создаст и новые рабочие места. Формат Light Industrial популярен в Европе. Объекты, объединяющие сразу несколько функций, чаще всего располагаются у кольцевых автодорог, вблизи развитых жилых районов, говорят в РАД.

Продавец земли подчёркивает, что на сегодня это одна из немногих площадок на границе с Петербургом, где можно разместить торгово-индустриальный парк. Дело в том, что почти все действующие и формируемые индустриальные парки находятся в основном на юге города. Но все они удалены от первой линии основных магистралей, поэтому развивать там торговую функцию никто не будет, так как это экономически невыгодно.

Предлагаемый к продаже участок находится на севере, в сформировавшейся торгово-производственной зоне Парнас. Недалеко – дилерский центр TOYOTA и самый масштабный в Петербурге проект жилищного строительства – «Северная долина». Чуть поодаль – активно застраиваемые жильём зоны в Буграх и Мурино (Девяткино). То есть никаких сложностей с подбором персонала не предвидится. Ещё один немаловажный фактор – близость станции метро «Парнас».

Локация, без преувеличения, уникальная, особенно если учесть наличие частного съезда с Кольцевой. 

«Статус автомагистралей не предполагает съездов на инфраструктурный объект. А у нашего участка съезд есть. И это его главная фишка, – говорят в РАД. – Это даёт инвестору возможность предложить совершенно уникальный функционал для участников скоростного движения – сделать бизнес на обслуживании транзита. Например, с точки зрения размещения автозаправки это просто золотая жила. Даже у «Меги» нет съезда. Для своих клиентов она строила путепровод с пр. Энгельса». 

Скорее всего, желающих приобрести участок с такими характеристиками будет достаточно, всё зависит от цены, за которую владелец готов уступить лот.

 

мнения экспертов

  Михаил ТЮНИН, заместитель гендиректора компании Knight Frank SPb: – Локация интересная и привлекательная, но при условии нормальной развязки (съезда сам я не видел). Сделано грамотное зонирование по функционалу, выделены парковки для каждой зоны. Площадь участка небольшая, но средних размеров объект разместить можно. Не исключено, что лот подготовлен под конкретного инвестора. Как правило, сегодня землю покупают уже конечные потребители. Территорию легче продать целиком в одни руки, не такая большая площадь, чтобы городить там «муравейник».    Владислав ФАДЕЕВ, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL: – Учитывая уникальное местоположение, хорошую транспортную доступность на автомобильном транспорте, наличие съезда с КАД, а также небольшую площадь участков, можно предположить, что запрашиваемая стоимость будет высокой. В текущих рыночных условиях дорогая земля делает девелопмент экономически неэффективным, а сроки окупаемости при этом существенно увеличиваются. Нужно очень тщательно просчитывать экономику проекта и оценивать риски. Офисы – наименее очевидный вариант развития территории. Спрос на эту локацию минимальный, арендные ставки будут не выше 1000 рублей за кв.м в месяц. Строительство гипермаркета и производственно-складского комплекса – более интересный вариант, однако высокий уровень конкуренции в ближайшем окружении тоже не позволит создать спекулятивный складской проект. Наиболее перспективный путь – строительство под нужды конкретного заказчика.