Монополия возвращается

Масштабные поправки в Градостроительный кодекс РФ в рамках 342-ФЗ доставили девелоперам много неприятностей. Отдельно стоит упомянуть о том, что расширился перечень случаев, когда государственная экспертиза проектной документации стала обязательной. 

Прежде всего, это строительство и реконструкция объектов массового пребывания граждан, критерии которых будут утверждены Минстроем. Появление этого пункта — следствие громких пожаров, повлекших многочисленные жертвы. Не избежать также госэкспертизы, если требуется проверить достоверность сметной стоимости строительства, реконструкции или капитального ремонта. Третья категория — проекты в границах зон с особыми условиями использования территорий, режим которых предусматривает ограничения  исходя из оценки влияния на охраняемый объект (территорию). 
Последний случай создаёт наиболее серьёзные юридические и экономические риски для застройщиков. Тем же законом 342-ФЗ в Земельный кодекс включена глава «Зоны с особыми условиями использования территорий». 
В ней прописаны 28 видов таких зон, включая санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия и т. п.
В крупных городах (например, в Москве и Петербурге) абсолютное большинство участков и объектов попадают в одну или несколько зон с особыми условиями использования. А значит, широкое понимание названной нормы по-влечёт за собой фактическую монополию государственной экспертизы и передел существующего рынка. Это не только снижает конкуренцию, но и создаёт реальные риски для девелоперов, которым будут отказывать в выдаче разрешений на строительство из-за того, что нельзя использовать заключения негосударственной экспертизы. 
Норма вступила в силу 4 августа 2018-го, и эти риски актуальны. Уже сейчас компании сталкиваются с тем, что в уполномоченных органах им говорят о необходимости именно государственной экспертизы. Но так ли это? Из текста закона следует, что у зоны с особыми условиями использования должен быть установлен режим использования. Он может предусматривать оценку влияния предполагаемой стройки на охраняемый объект (территорию). Это новая процедура, она не совпадает с имеющимися аналогами (например, с оценкой, которую выполняет Роспотребнадзор при установлении санитарно-защитных зон и т.п.).
Напомним, что государственная экспертиза обязательна только для тех зон, где предусмотрена оценка влияния. В 342-ФЗ написано, что виды таких зон определяет постановление Правительства РФ, а оно ещё не принято.
Сторонники расширительного толкования закона ссылаются на переходную норму: до утверждения режима постановлением правительства действует существующий режим, и раз требуется получать согласие на размещение, это и есть оценка влияния. Однако такой подход в корне неверен, так как нигде не написано, что ранее существовавшие процедуры согласования приравниваются к новой процедуре «оценка влияния». И правовой департамент Минстроя РФ в своём письме № 41067-ОГ/02 от 10.09.2018 полностью поддержал эту позицию.
Все эти юридические коллизии для девелопера фактически означают, что затраты на негосударственную экспертизу пока не стоит считать потерянными. Однако когда появится соответствующее постановление Правительства РФ, девелопер будет вынужден использовать именно государственную экспертизу.

Партнер в подготовке материала - Российская гильдия управляющих и девелоперов