Графский долгострой

Итак, я выхожу из метро, сворачиваю на Ленинский проспект, затем — на Варшавскую улицу и неспешно минут за десять дохожу до первых «граф­ских» корпусов.

Рядом с респектабельным комплексом — старенькая «промка»: судя по всему, какой-то утилитарный автосервис. Такое соседство для ЖК бизнес-класса — однозначный минус. И хотя районная администрация направила предложение в КИО расторгнуть с предприятием договор аренды, его судьба еще не решена.

Отдел продаж расположен в цоколе дома, сразу за въездом в паркинг. Есть там зона ресепшен и несколько комнат для переговоров. Меня любезно проводят в одну из них, предложив чай или кофе. На одной из стен — телевизор, который беззвучно показывает что-то из «Тома и Джерри», на другой — рисунки детей. Минут через десять ко мне подошел Максим с ноутбуком и планом комплекса. Подробно рассказал о планировках, ценах и скидках, подобрал несколько вариантов. Показал на сайте «Л1», как работают камеры онлайн-просмотра и где находятся документы. Объяснил, что можно будет просмотреть любой выбранный вариант: «предупредите лишь заранее». Вот, правда, буклета мне не досталось: оказалось, старые разобраны, а новый тираж еще не пришел. Но зато на прощание вручили пакетик с магнитиком комплекса и коробочкой монпансье. С тем и вышла. 

Проект с заминками

Комплекс возводится на территории бывшего химического предприятия «Пигмент». Оно же — застройщик, а компания «Л1» выступает в качестве девелопера и брокера проекта. Территория «Графа Орлова» разделена на две части бульваром, который протянется от Варшавской улицы к Московскому проспекту. Там будет возведено центральное здание комплекса — под куполом и с колоннадой. А с обеих сторон от него запроектированы разновысотные корпуса — от семи до 24 этажей. 
Комплекс не особо выделяется на фоне архитектуры Московского проспекта и внешне выглядит симпатично: колонны, высотные башни и арки, панорамное остекление на верхних этажах. Первые два этажа имеют навесной фасад и облицованы плиткой под гранит, остальные отделаны штукатуркой кремового цвета.

Между прочим, в исходном варианте, который разрабатывался в начале 2000-х, речь шла аж о 35-этажных высот­ках, но этот размах экспертиза не одобрила. Вообще у этой стройки длинная история: первые дома собирались сдавать еще в 2008-м. Я спросила об этом у менеджера-консультанта: «Помнится, были же заминки?» Тот не стал отрицать: «Были заминки, да. Увы, виноват кризис. Но теперь все наладилось. Третий вот корпус сдадим уже осенью. Точно». Ага. К слову, этот дом обещали ввести в эксплуатацию год назад, потом срок перенесли на второй квартал 2017-го, а теперь уже на третий.

С ноября 2016-го квартиры в комплексе продают по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ; до этого применялась схема ЖСК. Между тем, читая отклики в Интернете, я натолкнулась на комментарий покупательницы, у которой еще в начале марта был на руках лишь предварительный договор. А вот это весьма ненадежная схема. И кстати, до недавнего времени она была популярна у «Л1», из-за чего застройщика не раз критиковали и нередко с ним судились. Еще одна характерная особенность компании — получать разрешение на строительство объекта незадолго до его ввода в эксплуатацию. С первой очередью «Графа Орлова» случилось именно так: разрешение строители оформили летом 2014-го, а сдали первый дом в конце того же года.

Разрешительная документация на другие очереди — от августа 2016-го (и действует до начала сентября 2022-го). 

Стройка без спешки

Первые шесть корпусов ЖК на 1029 квартир были сданы в конце 2014-го и в 2015-м. Все они расположены со стороны Варшавской улицы. Вместе с ними введены два заглубленных паркинга на 543 машин. Гаражи в форме стилобата имеют эксплуатируемую кровлю, на которой обустроены прогулочные зоны и детские площадки. Правда, их оформление выглядит скудновато. И штукатурка на эстакадах кое-где уже облупилась. Кроме того, наземная парковка, как заявлено на сайте, рассчитана всего на 65 машин.

Вторая очередь строительства: пять корпусов, которые обещают сдать в III квартале 2017-го, еще четыре — под конец года. По словам менеджера, выдавать ключи начнут месяца через три после ввода. Еще два подземных паркинга на 195 авто по плану будут готовы только в конце 2018-го. Все эти здания находятся в левой части комплекса, если смотреть от Московского проспекта. Остекление не везде доделано, но в общем корпуса выглядят готовыми. А вот территория вокруг — пока в строительном мусоре и канавах. Активность на стройке заметная: кран крутится, пара бульдозеров что-то роет, рабочие снуют туда-сюда.

Однако если заглянуть в проектную декларацию, сроки ввода второй очереди там иные. Только один корпус заявлен к сдаче во втором квартале — девятиэтажный, который выходит фасадом на Московский. А вот остальные дома — в IV квартале 2018-го. Конечно, их могут сдать и раньше, но у компании есть право опять перенести сроки.

Девять других корпусов, которые должны образовать другое крыло ЖК, заявлены к вводу в III квартале 2022 года (хотя на сайте фигурируют более ранние сроки — 2020-й и 2021-й). К этим жилым домам тоже прилагаются четыре паркинга на 692 машины.
Загруженный на сайте застройщика образец ДДУ — по сути «болванка» и весь в пробелах, которые заполняются уже при подписании сделки. Так что там нет ни названия застройщика или доверительного лица, ни конкретных характеристик самого объекта, ни сроков сдачи.

Еще один интересный момент. В представленном на сайте перечне договоров страхования ответственности крайний срок, когда жильцам последнего достроенного корпуса гарантированно должны передать квартиры, — конец марта 2024 года. Увы, долгострой даже по документам долгострой.

А из нашего окна…

Планировки в «Графе Орлове» весьма разнообразны, хотя если изучить план ЖК, то можно, например, найти жилые блоки со студиями, которые из-за компактного размещения имеют чрезмерно, на мой взгляд, удлиненную форму и поэтому смахивают на пеналы. Высота потолков — в среднем от 2,8 до 3,15 метра. На лестничной площадке расположено по четыре-пять или шесть квартир. Отделка только черновая и для части квартир — без электроразводки. В листингах фигурируют разные варианты — от «единичек» (41-43 кв.м) до четырехкомнатных площадью 239 метров.
Что касается интересующих меня «двушек», в достраиваемой очереди осталось лишь три доступных варианта планировок — от 76 до 87 «квадратов». Выглядят они вполне комфортно, стоят от 8,4 млн до 10 млн рублей. А при полной оплате есть также несколько опций со скидками — от 4 до 10,5% (для региональных покупателей). Бронирование квартиры — только на три дня, но для иногородних вариант могут придержать и на десять.

Любопытно, что в восьмом корпусе, который выведен в продажу в начале июня, «двушки» стоят почти столько же, как и те, что скоро обещают сдать. Хотя там стройка находится на уровне фундамента, но, как пояснил мой менеджер Максим, видовые характеристики у квартир лучше. Возможно, оттуда и впрямь не будет видна территория старого автопредприятия с мойкой, СТО и проржавевшими металлическими гаражами по периметру. Кстати, и со стороны Московского сейчас тоже работает автосервис. Он, конечно, выглядит респектабельно и обслуживает BMW, но примыкает непосредственно к забору стройплощадки ЖК, и как знать, что с ним будет потом.

В целом цены — среднерыночные для сегмента бизнес-класса. Например, в продаже есть готовые «двушки» (80 кв.м) за 10,19 млн руб., а в корпусе, который обещают сдать осенью, можно найти «трешки» за 10,09 млн. Застройщик может предоставить существенную скидку — до миллиона рублей. Ипотеку на достраиваемые корпуса предоставляют только четыре банка: ВТБ 24, «СМП», Совкомбанк и «Уралсиб». А совсем новая очередь пока никем не аккредитована, и там можно воспользоваться лишь рассрочкой от застройщика — на 24 и 36 месяцев.

Неухоженный быт

Территория комплекса — закрытая. Но шлагбаумы на въезд, как говорят сами жильцы, поставили только в конце прошлого года, а до этого во дворы мог заехать (и зайти) кто угодно. Многие парковали авто на стилобатах, сминая газоны и покрытия на площадках. Во дворах машинам уже сейчас явно тесно, но размещать авто в гаражах готовы не все: кого-то не устраивают цены, кого-то неудобные параметры парковки. Места в гараже можно как арендовать за 7500 руб. в месяц, так и купить — минимум за 1,43 млн рублей.

В Интернете встречаются жалобы на работу лифтов, перебои с электричеством, некачественную фурнитуру окон и пр. Есть претензии и к управляющей компании. Когда читаешь отклики, понимаешь, что быт в новостройках еще не налажен, а их обитатели постоянно сталкиваются с проблемами, которые в большей степени присущи домам сегмента «эконом» или (в меньшей) «комфорт», но о которых не ожидаешь услышать в проекте бизнес-класса.

Я тоже, кстати, смогла без проблем попасть в один из «закрытых» дворов, пройдя вдоль строительного забора (где будет бульвар, а сейчас — въезд на стройплощадку) и нырнув под арку, которая на тот момент была не на замке. Первое впечатление: двор кажется маленьким из-за нависших зданий и не до конца благоустроенным. А расстояние между стоящими друг против друга корпусами совсем небольшое, так что шторы или жалюзи на окнах однозначно нужны.

В самом «Графе Орлове» заявлен приличный объем коммерческих площадей, но некоторые готовые помещения со стороны Варшавской улицы еще пустуют (кое-где — транспаранты с объявлениями об аренде). В занятых встройках, судя по вывескам, в основном работают салоны красоты и медицинские центры.
В одном из построенных корпусов должен разместиться дет­сад (под него выделено 600 кв.м), который застройщик обещал передать городу. Но о сроках его открытия ничего не известно. В то же время ЖК окружают давно обжитые кварталы средневысотной застройки, где сложилась развитая социальная и коммерческая инфраструктура: есть места и в местных садиках (их там три поблизости), две школы — в пяти минутах ходьбы; ближайшие супермаркеты — «Дикси» и Prisma.

С зелеными зонами — похуже. Маленький, но живописный сквер уцелел перед домом со стороны Московского проспекта. Там сейчас все дорожки разбиты, но их уже начали приводить в порядок. И вдоль улицы Победы есть бульвар, который тоже сейчас благоустраивают.

Жилая застройка, окружающая ЖК «Граф Орлова», плотная и неоднородная. Там есть и приличные «сталинки», и блочные «хрущевки», и построенные в 1990-х кирпичные дома. При этом ближайшие соседи весьма респектабельны. Это новостройки «Победы, 5» от компании LEGENDA (14 этажей) и «Столица Residence» от Setl City (такой же этажности).