Гарантии для спекулянтов

yle="text-align:justify">Компания Legenda заявила, что гарантирует дольщикам выплату 15% годовых, если те откажутся принимать квартиры после сдачи домов в эксплуатацию.

То есть девелопер обещает выкупить квартиру, заплатив «премиальные» за каждый год строительства. Эту схему реализуют при возведении крупного комплекса на Комендантском проспекте. В компании говорят, что она выгодна и застройщику, и инвесторам. Девелопер получает финансирование на начальных этапах строительства (примерно под такой процент компанию готовы кредитовать коммерческие банки). Кроме того, за счет «возврата» квартир застройщик сможет расширить ассортимент жилья на завершающем этапе, когда привлекательные варианты, как правило, уже распроданы.

Для инвесторов гарантированные 15% — это больше, чем банковская ставка по депозитам. Не надо тратить время на поиск нового покупателя, нет рисков, что квартиру сложно будет реализовать из-за кардинально изменившейся конъюнктуры. Начисление процентов начинается, когда дольщик выплачивает всю стоимость квартиры. Перед подписанием акта приема-передачи он может в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить обратно деньги плюс компенсацию в 15% годовых. Девелопер обещает, что выйти из проекта можно на любом этапе.

Программы «гарантированной доходности» время от времени возникают в строительстве — как вариант привлечения покупателей. Год-полтора назад этот метод пробовали использовать строители апартаментов (например, ГК «Пионер»). «Мы рассматривали такие варианты, — говорит Сергей Ногай, руководитель проекта «Салют!». — Но решили от них отказаться. Ситуация нестабильная, а репутационные риски в этой схеме слишком высоки».

Сейчас предприниматель Оскар Хартманн создает краудфандинговую платформу для инвестиций в коммерческую недвижимость (в стрит-ритейл). Доступный порог входа (100 000 рублей) наверняка привлечет частных инвесторов. Ожидаемая прибыль — 9–15%. Но без гарантий. «Доходность мы все-таки не гарантируем, — говорит г‑н Хартманн. — Всегда остаются риски изменения прибыльности, непредвиденных обстоятельств…» (Цитируем по публикации на Slon.ru.)

По мнению экспертов, средний рост стоимости жилых объектов от котлована до сдачи — около 30% за полтора-два года. Но рынок жилья никогда не существовал в условиях, когда предложение квартир в новостройках растет (сейчас — почти 5 млн кв.м, в начале 2013‑го — 3 млн кв.м), а реальные доходы граждан — падают.

Цены в «доходном» объекте компании Legenda заметно выше, чем в соседних новостройках. И если по каким-то причинам инвесторов, которые захотят вернуть деньги, окажется много, компании предстоят масштабные выплаты, как банку, чьи вкладчики решили закрыть депозиты. Но возврат средств по банковским вкладам (до 1,4 млн руб.) гарантирует государство. А у Legenda банковской лицензии нет.