Аншлаг под «светофором»

Как и почему меняются правила в строительной сфере, разъяснил губернатор региона Александр Дрозденко на областном Съезде строителей. Послушать захотели многие: в зале, где обычно проходят заседания правительства ЛО, практически не было свободных мест. Перед началом мероприятия настроение у приглашенных было явно хорошее, кое-где слышался смех. Ближе к финалу улыбок стало заметно меньше.

О делении региона на разноцветные зоны мы уже писали (см. «НП», № 6/2016). Действующие правила сохранятся только в «зеленой», самой удаленной. В «желтой» бюджет выкупит «социалку», но при условии, что строители оплатят половину затрат на прокладку необходимых проекту инженерных коммуникаций и дорожных объектов. Включение наделов в границы поселений для жилищного строительства в «желтой» зоне будет ограничено, в основном запрет коснется «сельхозки» и лесного фонда.

Наиболее сложными будут условия в «красной» зоне. «Пока мы предполагаем, что она расположится между границами Петербурга и так называемой второй Кольцевой — дорогой А120, — говорит Александр Дрозденко. — Это зона ограниченного жилищного и частично промышленного строительства. Здесь по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» мы планируем выкупать объекты за 50% их цены. Уже указанные в соглашениях объекты, по которым выдано разрешение на строительство, выкупим по старой схеме — по полной стоимости». Обязательными станут четырехсторонние соглашения между поселением, районом, Комитетом по строительству и застройщиком. В них укажут сроки возведения жилья, соцобъектов, объектов безопасности (пожарные депо, отделения полиции и т. п. будут строить за счет инвестора), улично-дорожной сети и инженерии — до выхода на существующие дороги.

В «красной» зоне запретят расширять границы населенных пунктов, за редкими исключениями: под жилье для сотрудников предприятий, для размещения «социалки» и пр.

Поменять правила власти решили после проведенного мониторинга. Между Петербургом и дорогой А120 уместились 56 муниципальных образований, расположенных во Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском и Кировском районах. Специалисты анализировали 61 проект планировки.

Выяснилось, что уже заявленные проекты в границах этих поселений предусматривают возведение 22 млн кв.м жилья за 10 лет. Проекты на 9 млн кв.м уже получили разрешение на строительство. При этом налицо перекос: из 2,2 млн кв.м жилья, введенного в 2015 году, 1,3 млн кв.м приходится на Всеволожский район.

За четыре года работы программы выкупа соцобъектов объем налогов от строительной отрасли увеличился в 2,5 раза: с 230 млн до 700 млн рублей. В 2015 году область планирует получить от застройщиков примерно 2 млрд. Но по 20 уже заключенным соглашениям в рамках программы до конца 2022-го построят 59 объектов (44 детских сада, 15 школ). За шесть лет на их выкуп бюджет должен потратить более 15 млрд рублей — по 2,5 млрд в год. То есть объем обязательств бюджета уже превышает плановые поступления по налогам.

А к 2030 году население в пяти перечисленных районах вырастет с 650 000 до 1,4 млн человек, согласовано возведение 26 млн кв.м жилья. Чтобы обеспечить эти дома необходимой инфраструктурой, потребуется 142 млрд рублей: 38% — объекты образования, 20% — спорт, 17% — дороги, 13% — здравоохранение и 10% — культура. То есть примерно по 9,5 млрд в год, что более чем в два раза больше всей годовой адресно-инвестиционной программы бюджета на 2016-й.

Первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Александр Вахмистров напоминает: «Сегодня мы в принципе не можем тратить средства дольщиков на детские сады, дороги и т. д. — надо дождаться поправок в федеральное законодательство. Делить 50 на 50 я, может, и не против, но законодательно это не закрепить, пока не будут исправлены федеральные законы».

Александр Дрозденко согласен обсуждать варианты: «Сама схема не так важна. Поймите, что бюджет может за 10 лет потратить 30 млрд рублей на эти объекты, но необходимо-то 140 млрд. Мы такие обязательства просто не выполним». Глава региона согласился корректировать и границы «красной» зоны. Например, исключить из нее территории Гатчинского и Ломоносовского районов: интерес к этим землям не такой большой. По его словам, власть готова обсуждать любые предложения, понимая, как важна для региона строительная отрасль, но они должны быть обоснованы.

Мнения экспертов

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– Точные правила всегда лучше неопределенности. Но ужесточать их в трудный экономический период — далеко не всегда хорошая идея. Нужно соблюсти баланс между ясностью и жесткостью, чтобы не получить неразрешимых проблем. Соблюден ли он, можно будет оценить, только когда увидим готовые документы. Для текущих проектов дополнительная нагрузка не будет ощутимой. А для будущих она приблизится к чрезмерной.

Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:

– Нагрузка на строителей вырастет, объемы строительства, наверное, уменьшатся. Есть объективная ситуация: надо учитывать возможности областного бюджета. Главное, что правила задним числом не меняются. А по новым проектам каждый сам будет принимать решение о рентабельности. Экономическая ситуация меняется каждый квартал.

Михаил Зарубин, генеральный директор компании «47 Трест»:

– Как только объемы строительства увеличиваются, меняются правила игры. Ленобласть сегодня привлекательна именно потому, что были хорошие встречные предложения от властей. Когда нагрузка увеличится, вырастет и стоимость, а по 90 000-100 000 рублей за «квадрат» никто здесь покупать не будет. Чтобы осваивать удаленные от КАД территории, нужно несколько лет подготовки: инженерия, дороги, да и реклама, как это было в Девяткино и Кудрово.

Так что с таким разделением на зоны нужно быть очень аккуратным.

Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:

– Наверное, нужны новые зоны, новые правила, но черт кроется в деталях. Как это будет оформлено, останутся ли строители с маржой — все надо изучить и оценить. Вопрос в пропорции — сколько дополнительных объектов придется создавать застройщикам.

Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann:

– С условиями работы в «красной» зоне еще предстоит разбираться. К таким дополнительным нагрузкам на застройщиков надо относиться взвешенно. В Мурино, например, строители и так проектируют съезды с КАД, теперь — пожарные депо. К сожалению, утвержденный проект планировки еще никаких гарантий не дает. Проблемы осознаются и требуют решения по ходу реализации проектов.