Аварийные дома на Тележной улице ждут реконструкции
Наконец-то нашёлся инвестор, который будет реконструировать комплекс аварийных доходных домов на Тележной улице. Объект знаковый, история важная, драматичная и поучительная. С торгов эта долгая эпопея началась, торгами и закончилась. Градозащитники считают итоги аукциона с «охранительными» условиями успехом; чиновники рады отсутствию конфликта. Между тем расселённых домов, которые ветшают в ожидании инвестора, в городе ещё хватает. NSP надеется, что «прорыв» в истории с Тележной – это не единичный случай, а запуск нового механизма, который постепенно позволит привести в порядок хотя бы часть ветшающего центра.
Аукцион по аварийным зданиям 21, 23, 25–27, 29 и 29, лит. Г по Тележной улице прошёл без большого ажиотажа, были поданы лишь две заявки. Оба участника – как будто специально приглашённые компромиссные фигуры, известные и одобряемые и чиновниками, и градозащитниками.
Степан Цепалкин – владелец компании «ПСГ МеталлСтройПроект». Она занимается строительством и реконструкцией исторических зданий в центре города, а также возводит промышленные объекты. Осенью прошлого года Степан Цепалкин купил на торгах принадлежавший городу дом на Боровой ул., 34/24, а в апреле этого года – пакет акций АО «НИИ «ТЕСТ», которое владеет офисным зданием на Лиговском.
Ян Бобрышев занимался реконструкцией бывшего доходного дома на ул. Тюшина, 6. Это аварийное здание он приобрёл на торгах Фонда имущества в мае 2012 года. В 2017-м он также выиграл торги за здание на Большой Разночинной ул., 6, лит. В. Это пятиэтажный доходный дом купца Антона Ястрежемского. Он был разрушен более чем на 80%. К моменту сделки уцелели лишь фундамент, наружные стены и частично перекрытия между первым и вторым этажами, но они находятся в аварийном состоянии. После реконструкции объект был сдан в эксплуатацию в 2019-м.
Единственное предложение по цене поступило от Яна Бобрышева, который и получил лот по стартовой стоимости – 274,94 млн рублей. По его словам, исторические здания на Тележной будут сохранены и реконструированы под жильё.
«Сложная задача, но выполнимая»
Доходные дома на Тележной улице были возведены в начале ХХ века. «Качество строительства очень низкое», – отмечал председатель КГИОП Сергей Макаров на одном из мероприятий нашего проекта «Новая жизнь старого центра». Здания не являются памятниками, но относятся к историческим. Демонтировать исторические дома можно, но при условии, что они признаны аварийными. При этом законодательство позволяет обойтись без столь кардинальной меры. «Сохранение не столько внешнего фасада, сколько объёмно-планировочной структуры аварийного исторического здания с учётом современных требований к комфорту и безопасности в процессе разработки проекта – сложная задача, но выполнимая с учётом детального обследования конструкций и применения современных технических возможностей в реконструкции зданий», – уверена руководитель архитектурной группы ГК «Глобал ЭМ» Татьяна Бровкина.
Тележная улица некогда планировалась как центральная и парадная, но в силу разных причин больше века назад она превратилась в часть тихого жилого квартала, рассказывает она. Большинство здешних зданий на протяжении долгого времени так и оставались жилыми, они оказали значительное влияние на развитие городской среды, стали её элементом. «Если жилые дома на Тележной улице будут капитально отремонтированы и вновь заселены, они сохранят первоначальную функцию и станут замечательным примером осознанного развития городской среды с уже сложившейся историей и структурой, – добавляет Татьяна Бровкина. – При работе с такой тонкой тканью, как историческая застройка, девелопер должен задать себе два главных вопроса: насколько внешний облик здания изменит столетиями формировавшуюся городскую среду и как на это повлияет смена функционального назначения. Есть мнение, что разрушающиеся здания, не имеющие статуса памятника, нужно безжалостно удалять. Мне кажется, что за каждый исторический дом в Петербурге нужно бороться до последней возможности».
«Учитывая привлекательность данной локации и при условии адаптации планировок, проект на Тележной может быть очень успешным. Здесь целесообразно разместить жильё бизнес-класса либо бизнес-центр класса А или В+», – считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. По классификации Knight Frank, предыдущие проекты Яна Бобрышева не относились ни к элитным, ни к бизнес-классу. Квартирография была представлена в основном вариантами небольшой площади с одной-двумя спальнями, поясняет Николай Пашков.
«Жилые дома постройки конца XIX – начала XX века, как на Тележной улице, имеют индивидуальную объёмно-планировочную структуру, и в процессе реализации проекта можно разработать комфортную и безопасную жилую среду высокого уровня. Для каждого аварийного жилого исторического здания необходим индивидуальный анализ, чтобы ответить на вопрос, какой класс жилья будет уместен», – добавляет Татьяна Бровкина.
Дурная бесконечность
Дома на Тележной расселены давно, но долгое время стояли без применения. Изначально их собирались продать на торгах. Но, как это нередко бывает, как только возникли инвестиционные планы, чиновники на местах тоже заинтересовались объектами. Например, высказывалась идея переоборудовать жилые дома под паркинги. В 2011 году в Смольном широко обсуждали программу реконструкции аварийных построек под гаражи. Таким способом город рассчитывал решить проблему нехватки парковочных мест и одновременно разобраться хотя бы с частью городских «заброшек». Рассматривались почти сто адресов в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах. Сторонники этой затеи полагали, что от аварийных зданий сохранится только фасад, а внутри они будут полностью переделаны. Но программа даже не стартовала.
Затем чиновники предложили использовать дома на Тележной под маневренный фонд, который нужен был для запуска программы капремонта исторического центра. Помимо Тележной, отобрали ещё несколько территорий: квартал между Бумажной, Перекопской улицами и набережной Бумажного канала; между улицей Шкапина, Библиотечным переулком и Митрофаньевским шоссе (Адмиралтейский район), в границах улиц Тамбасова, Пограничника Гарькавого, Новобелецкой и проспекта Ветеранов (Красносельский район), на улице Солдата Корзуна (Кировский район), в пределах Астрономической и Ульяновской улиц (Петродворцовый район), в пределах улиц Кременчугской, Миргородской, Профессора Ивашенцова и Тележной, а также между Лиговским проспектом, набережной Обводного канала, Воронежской, Разъезжей улицами и улицей Константина Заслонова (Центральный район). На капремонт из бюджета собирались выделить несколько десятков миллиардов рублей – но что-то не сложилось. Соответственно, маневренный фонд не понадобился.
Потом дома на Тележной собирались ремонтировать в рамках программы «Молодёжи – доступное жильё». Но до конкретики – ни по срокам, ни по финансированию – не дошло.
В 2017-м возникла очередная тема – приспособить старинные дома под общественное пространство с молодёжным уклоном. Чиновники обещали воссоздать архитектурный облик зданий, сохранить элементы декора и другие детали, представляющие историко-культурную ценность.
Затем проект конкретизировали. В состав молодёжного центра должны были войти: киноконцертный зал на 380 мест площадью 1180 кв.м, конференц-зал на 150 человек (на 520 кв.м), центр межрегиональных молодёжных контактов (405 «квадратов»), молодёжный медиацентр (810 кв.м), молодёжная биржа труда (200 кв.м), единый справочный центр для молодёжи, танцевальная и хореографическая студия (905 кв.м), подростково-молодёжный центр, центр волонтёрского движения Центрального района, административные площади, выставочный зал, типография, фотостудия и пр. Был объявлен конкурс на проектирование, а затем — на демонтаж зданий. Однако запланированный снос возмутил градозащитников, которые смогли остановить этот процесс. На несколько лет о Тележной почти забыли, наконец, решили продать дома на торгах – как и собирались в самом начале истории. Однако и с аукционом получилось не сразу: первые несколько попыток не увенчались успехом.
Аварийное множество
Привлечение инвестора к проекту реконструкции домов на Тележной улице – хорошая новость, отмечают градозащитники. Но добавляют, что в Петербурге остаётся большое количество аварийных зданий, судьба которых до сих пор не определена. Решения по ним принимаются годами, что сказывается на состоянии объектов и затратах, которые понесёт инвестор в будущем. Один из самых известных примеров – доходный дом на ул. Розенштейна, 39, построенный по проекту архитектора Мариана Лялевича в начале XX века. Здание было расселено ещё в 2009-м, его готовили к продаже. Дом предполагали выставить на аукцион без обязательств по сохранению, что вызвало недовольство градозащитников, уверенных в том, что покупатель снесёт объект. Губернатору направили петицию с просьбой запретить снос. Подготовку к аукциону притормозили, а потом и вовсе остановили. В 2017 году объект всё-таки выставили на торги, уже с обязательствами. Стартовая цена лота составляла 120 млн рублей. Найти желающих на таких условиях не удалось. Здание стоит заброшенным до сих пор.
При этом аварийные здания – достаточно востребованный товар, рассказывают в Российском аукционном доме. На рынке есть инвесторы, скупающие объекты под реконструкцию для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. Торги по ним часто проходят с превышением стартовой цены, покупателям интересны лоты не только в историческом центре, но и в менее очевидных локациях, отмечают в РАД. Так, в этом году на аукционах были проданы дома на ул. Швецова, 4 (за 88,28 млн рублей), на Суворовской ул., 7, корп. 3 в Петергофе (17,2 млн рублей), на Прудовой ул., 3 в Петергофе (11,68 млн рублей), на ул. Константина Заслонова, 8, литера Б. и пр. Одна из самых заметных сделок в этом сегменте – реализация здания площадью 1400 кв.м с участком 894 кв.м на Выборгской наб., 53А. На торги поступило 11 заявок, цена выросла с 59 млн до 114 млн рублей. Победитель торгов – ООО «ГРЕГОРИС КАРС, ОТДЕЛ ПРОДАЖ», связанное с салоном Gregory’s cars, работающим по соседству. Здание хотят реконструировать под отель, возможно, с офисными помещениями.
К продаже готовятся и новые лоты. Например, здание на ул. Шкапина, 36-38-40 (общая продаваемая площадь – 4137 кв.м), по которому уже вышло распоряжение о приватизации. Его выставят на торги со стартовой ценой 97,506 млн рублей. Впрочем, они пока не назначены.
В проект программы приватизации включён расселённый дом на Курской ул., 11/72, но окончательное решение по нему ещё не оформлено.
Мнения экспертов
«Петербург славится красивым историческим центром, который избежал столь глобальной модернизации, как центр Москвы. Но сейчас большая часть исторических домов, не прошедших капитального ремонта, находится в удручающем состоянии. Долгое время у застройщиков не было практики как-либо использовать историческую застройку, но заметный дефицит свободных пятен несколько изменил тенденции рынка.
Ранее некоторые из девелоперов покупали участок с исторической «нагрузкой», объект реконструировали, адаптируя под современные нужны (типа паркинга, коворкинга и прочее). Однако капитальным ремонтом или реконструкцией таких объектов под жилую функцию никто особенно не занимался. Пионером открытого рынка таких проектов стала компания «Еврострой» с ЖК «Мадонна Бенуа» на Петроградке.
Hansa Group предложила проект капитального ремонта в северной части города, недалеко от Светлановской площади. Такой метод является наиболее щадящим и для окружающей застройки, и для самого здания. Он позволяет сохранить архитектурный облик, избежать уплотнительной застройки и при этом дать городу новый, модернизированный жилой дом»
«Заброшенных объектов в городе много, хотя целостный квартал, как на Тележной, был один. К сожалению, никакого плана работы у города или Комитета имущественных отношений с аварийными зданиями нет. Иногда их долго готовят к продаже. Или же дома формально включены в какие-то якобы инвестиционные программы, где могут «болтаться» годами. Инвесторы, работающие с аварийными домами, на своём примере показывают, что реконструкция исторических зданий – вполне работающая коммерческая модель, а не благотворительность.
Надеюсь, что пример с Тележной убедит широкую общественность: восстанавливать, в том числе под жилую функцию, наши «заброшки» – нормальная бизнес-практика»
«У всех подобных проектов общие сложности. Реконструкция исторического здания, тем более аварийного, технически сложна, её стоимость высока. Состояние существующих конструкций требует тщательного обследования, но даже это не гарантирует, что уже в ходе работ не обнаружатся какие-то новые проблемы. Например, в процессе реконструкции Левашовского хлебозавода нам приходилось менять первоначальный проект и вновь проходить согласования.
Экономически сама по себе реконструкция, как правило, даже «в ноль» не выходит. Проект имеет экономический смысл для девелопера только за счёт «второй составляющей», то есть нового строительства. Но и новое строительство в таких локациях сопряжено со сложностями: градостроительные нормативы требуют определённого количества машино-мест, определённых показателей по озеленению, инсоляции. И зачастую при реконструкции их невозможно обеспечить.
Наконец, есть риски, связанные с градозащитниками. Многих инвесторов это может отпугнуть. Хотя при правильном подходе их часто можно минимизировать, и у нас есть соответствующий положительный опыт. «Правильный» подход – это когда инвестор готов максимально открыто рассказывать общественности о своём проекте и может заручиться поддержкой авторитетных горожан. Например, наш проект реконструкции Левашовского хлебозавода и создания там культурно-делового центра одобрил Всемирный клуб петербуржцев»
