В Петербурге формируется спрос на рабочие пространства и объекты досуга внутри жилых кварталов

Модный термин «третье место» ввел еще в 1980-е американский социолог Рэй Ольденбург. Дом он обозначил как «первое место», работу – как второе, а третьим стало пространство жизнедеятельности, не связанное с первыми двумя локациями, например, кафе, клуб, парк и пр. 

Как считают эксперты из ГК «БестЪ», принцип: живи, работай и отдыхай в одном месте – в условиях шеринг-экономики набирает популярность у покупателей жилья. Этот тренд наиболее отчетливо проявился после ковидных ограничений, когда большинство граждан вынужденно работало удаленно (из дома). А развитие цифровых технологий только укрепило тенденцию. 

В часы пик в большинство спальных кварталов все сложнее въехать (или выехать). Люди по несколько часов в день тратят на дорогу. Избавиться от маятниковой миграции (хотя бы отчасти) можно за счет создания более продуманной концепции коммерческих площадей в жилых кварталах. Это особенно актуально для масштабных проектов, которые закладываются сегодня. Причем, как утверждают эксперты ГК «БестЪ», грамотная концепция на основе анализа наилучшего использования коммерческих площадей позволит девелоперу ЖК не только повысить экономическую эффективность проекта в целом, но и создать дополнительные инвестиционные продукты, востребованные на рынке. 

— Если застройщик осваивает большую территорию под застройку жильем, то в ТЭПах наверняка появляется коммерческая недвижимость. Ее объем тоже будет немаленьким, поэтому концепцию нужно тщательно продумывать. Какие функции наиболее востребованы? Прежде всего, коворкинги и апартаменты.  

Апарт-отель для проживающих в ЖК интересен и полезен по нескольким причинам. Например, собственники квартир могут сами сдавать в аренду юниты, живя в этом ЖК и приглядывая за своим номером. Во-вторых, туда можно переселить подросших детей или сдавать родственникам. Еще один вариант – использовать для проживания обслуживающего персонала (няни, медработники и пр.), чтобы все были рядом. 

Крупный ЖК, как правило, предполагает развитую инфраструктуру: кафе, магазины, детские и спортивные площадки. И при проектировании «коммерции» застройщик будет ориентироваться в том числе и на постояльцев апарт-отеля, особенно тех, кто арендует юниты на средне- и долгосрочный период. 

Если в концепции ЖК, помимо апарт-отеля, предусмотреть и коворкинг, то жители, не покидая квартал, смогут получать все необходимые услуги для жизни, работы и отдыха. 

Создается некая бесшовная среда, где обитатели квартир, гости апарт-отеля и резиденты коворкинга могут общаться напрямую. Происходит дополнительная социализация, характерная для так называемого третьего места; могут возникать и коллаборации. Вот почему застройщику необходимо думать о возможности приспособления части площадей в ЖК под апарт-отели и коворкинги. 

В зависимости от масштаба проекта эти функции могут быть представлены как в отдельно стоящих зданиях, так и во встроенных помещениях. Как правило, это площади на первых этажах домов, которые более насыщены с точки зрения инженерии, имеют высокие потолки, большие окна. 

Цены на апартаменты и жилье сейчас почти сравнялись. Но в будущем, возможно, апарты будут стоить дороже. Потому что продукт позволяет зарабатывать, а не тратить, в отличие от большинства квартир, которые невозможно сдавать в краткосрочную или среднесрочную аренду. В этом смысле апартаменты более пластичны и дают возможность получать доход круглогодично и разными способами: посуточно (в высокий сезон), среднесрочная аренда (для командировочных, B2B, медицинского и спортивного туризма и пр.), долгосрочная аренда (в низкий сезон). Причем, в отличие от долгосрочной аренды квартир, в апарт-отелях постоялец получает большой набор дополнительных услуг. 

Еще одним драйвером станет отмена льготной ипотеки. Раньше граждане инвестировали в недвижимость (для сохранения капитала), привлекая недорогие ипотечные кредиты. Теперь, когда этот инструмент почти недоступен, клиент будет думать, что лучше: купить квартиру «в бетоне» в ЖК или готовый меблированный апартамент, который можно сдавать через УК и получать пассивный доход. Поэтому, как ни печально, но отмена льготной ипотеки поможет развитию рынка апарт-отелей.  

— При нынешних ипотечных ставках покупательский спрос снизится. А тот, кто готов покупать квартиры по текущим ценам (без ипотеки), будет более требователен, станет тщательнее выбирать жилье в том ЖК, где будет максимально развита коммерческая инфраструктура.

Думаю, мы увидим более качественные жилые проекты, что в целом даже неплохо. Это наше будущее. Застройщикам придется бороться за покупателя, в том числе создавая более качественную коммерческую инфраструктуру. 

Например, нужно учитывать разнонаправленные интересы членов семьи: у мальчика – потребности в спорте, у девочки – в творчестве, маме нужны салоны красоты, папе – физическая активность. 

И все это необходимо в шаговой доступности. Принцип: «Живи, работай, учись, отдыхай» – должен быть воплощен в каждом ЖК. 

Для этого нужно провести анализ наилучшего использования площадей: какая аудитория будет жить в том или ином ЖК, их возраст, средний доход, наличие вокруг магазинов, офисов, спорта. На основе полученных данных делается эффективная концепция, которая поможет определить форматы встроенных помещений и микрорайонных ТЦ (в случае их необходимости) в жилом квартале. Причем важно найти баланс арендаторов встроенных помещений и ТЦ, чтобы исключить конкуренцию. Иначе мы можем столкнуться с тем, что, сдав в аренду (или продав) встройки под коммерцию, на следующем этапе не сможем заселить или заселим некачественно микрорайонный ТЦ. 

Анализ наилучшего использования также позволяет определить потенциальные доходы и расходы, т. е. финансовый план. Это поможет сформировать инвестиционный продукт для конечного инвестора, который покупает встройку для сдачи в аренду. 

На основе этого же анализа можно определить необходимый и достаточный объем коммерческих площадей для удовлетворения потребностей обитателей жилого квартала, чтобы не было излишков, и у застройщика экономика оказалась эффективной.

При проектировании микрорайонного ТЦ очень важно заранее продумать и проработать вопросы управления и эксплуатации объектов в будущем.

Если застройщик в своем проекте ЖК учтет все текущие потребности и спрогнозирует будущий спрос на необходимый функционал, он сможет продать жилье дороже, чем тот, кто не обладает правильно разработанной концепцией коммерческой инфраструктуры.  

— Добавляя в жилой проект коворкинг с федеральным брендом, застройщик может получить добавленную стоимость к продаваемому квадратному метру жилья, а также выделиться на фоне конкурентов. 

Незначительное увеличение цены «квадрата» в обмен на востребованную инфраструктуру не скажется на спросе, но позволит застройщику реализовать полезную функцию для покупателей и будущих жильцов. 

Наличие узнаваемого бренда и проработанной концепции страхует застройщика от ошибок и гарантирует качество продукта. Соседские центры, которые одно время были очень популярны среди девелоперов, постепенно теряют привлекательность, так как не решен вопрос с их содержанием, и в ряде случаев они стали обузой для жильцов и УК. 

Вместо них в ЖК можно реализовать коворкинг, который способен не только закрыть потребности жильцов, но и потенциально приносить доход, покрывая затраты на содержание нужного инфраструктурного объекта. 

Особенно это важно для встроенных помещений, которые по расположению, планировочным и конструктивным особенностям неудобны и сложны для продаж и аренды. Любой застройщик в первую очередь стремится максимально грамотно спроектировать квартиры, а также технические и сервисные площади. Но почти всегда остается одно-два неудобных помещения на первых этажах, которые сложно превратить в магазин, офис или другой коммерческий объект. Именно их можно спокойно приспособить под коворкинги.   

Причем девелопер ЖК может разработать концепцию коворкинга для такой встройки и попробовать продать ее конечному пользователю самостоятельно или с помощью франчайзера, например, наших проектов. Даже если застройщику не удастся реализовать «упакованное» помещение, он получит добавленную стоимость, с выгодой распродав квартиры. На эти деньги можно самому создать коворкинг и передать в управление профессиональной УК. А позднее – продать его как доходный бизнес, как инвестпродукт, на который уже сегодня есть спрос.

Плюс застройщик ЖК дополнительно получает лояльность покупателей, так как он выполнил обещание разместить коворкинг в жилом комплексе. Эта информация так или иначе распространится по сарафанному радио. И в следующих проектах дольщики будут больше доверять компании. Вырастет и вероятность того, что в новых проектах клиент на гибкие офисы найдется заранее. 

В условиях жесткой конкуренции для многих застройщиков репутация входит в топ-инструментов для увеличения продаж.   

При разработке концепции коворкинга важно правильно распределить функциональные зоны. Так, в наших проектах в центральных районах 80% площадей приходится на офисы, 20% – на open space и лаундж-зоны. Однако в спальных районах в коворкингах на территории ЖК доля open space может доходить до 100%. Отдельного внимания требует система вентиляции, освещенность рабочих зон, а также дизайн и декор гибких офисов.