Минстрой рекомендует регионам разъяснить покупателям риски договора цессии

Ведомство рекомендует покупателям при заключении подобных сделок поинтересоваться размером средств на счете эскроу и оценить разницу между этой суммой и той, что просит продавец. Если цена договора долевого участия (ДДУ) и сумма на эскроу-счете меньше, чем в договоре цессии, то в случае неисполнения застройщиком своих обязательств новый дольщик в качестве компенсации получит только деньги, размещенные на эскроу, – разница останется у первого дольщика. Эти риски покупатель должен учитывать.

Минстрой предлагает региональным органам, контролирующим сферу долевого участия, разместить информационные сообщения, разъясняющие специфику правового механизма уступки прав требований по ДДУ.

Этой весной Центробанк также предупреждал о рисках, связанных с договорами цессии. В пример приводились отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. «При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется», – говорилось в сообщении ЦБ. В случае дефолта застройщика это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру, – разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу.

Кстати, в свою очередь, Центробанк предлагает втрое увеличить страховые выплаты по эскроу – эта мера защиты дольщиков применяется, когда проблемы возникают уже не у застройщика, а у банка, где открыты счета. Средства граждан защищены Агентством по страхованию вкладов, но размер выплаты ограничен 10 млн рублей. Даже если квартира стоила больше и на счете эскроу соответственно размещена большая сумма, то, если банк лишится лицензии, дольщик все равно получит максимум 10 млн рублей. Эту сумму установили еще в 2019 году, а с того времени цены существенно выросли. В Петербурге, например, по данным сервиса DataFlat.ru, средняя стоимость лота в июле 2024 года перевалила за 10 млн рублей, а в Москве (в старых границах) – за 25 млн рублей.

Еще в прошлом году ЦБ предлагал увеличить страховое покрытие до 20 млн рублей, установив лимит на все эскроу-счета вкладчика в 30 млн рублей. Теперь предлагает поднять уровень страхового покрытия до 30 млн рублей, без ограничения суммы по всем эскроу-счетам вкладчика в одном банке. Такую инициативу глава Центробанка Эльвира Набиуллина озвучила и на недавнем совещании с членами правительства, которое провел президент РФ Владимир Путин.