Минное поле закона

Поправки в 214-ФЗ негативно повлияют не только на крупные проекты. Небольшим застройщикам из нестоличных регионов также придется уйти с рынка.

О том, что новая версия закона «О долевом участии…» ставит под угрозу реализацию проектов комплексного освоения, NSP уже писала. К таким выводам пришли сами строители. Профильные бизнес-сообщества представили свою консолидированную позицию по поправкам в Минстрой и Совет Федерации. Однако проблемы грозят не только КОТам.

Финансы поют реквием

Есть много вопросов к финансовым нормативам, которым должны соответствовать компании. Например, расходы застройщиков на оплату труда, услуг банка и управляющей компании, рекламы, «коммуналки», аренды и т.п. не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства. Такие требования просто неприменимы к компаниям, которые строят собственными силами. У них один фонд оплаты труда потянет на 20%. Пострадают и те, кто производит материалы для собственного потребления. Им придется «разделиться», а значит, в себестоимость добавится НДС по платежам между юридическими лицами.

Установлен и лимит авансирования – не более 30% от проектной стоимости. Но непонятно, почему он распространяется на расходы на проектирование, изыскания, экспертизу. Это собственные средства компаний, потраченные еще до начала продаж, когда никаких дольщиков еще нет. Кстати, эти нормативы могут помешать выполнению гарантийных обязательств по ранее введенным домам – на обязательства, не связанные с привлечением денег дольщиков, застройщик может потратить не более 1%. А если гарантийные работы обойдутся дороже?

Есть норма, требующая, чтобы застройщики имели на счете не менее 10% от проектной стоимости строительства. Это на дату составления проектной декларации или на весь период строительства? А затраты на покупку участка и проектирование не в счет? 10% свободных средств – это зачастую вся прибыль от предыдущего проекта. «Заморозив» эти деньги, застройщик не сможет купить новый участок. Например, с рынка Москвы и Московской области полностью исчезнут компании с годовым оборотом менее 10 млрд рублей – здесь надел для нового проекта стоит не менее 1 млрд рублей.

Что уж говорить о мелких и средних застройщиках из других регионов. Они должны иметь трехлетний опыт работы и 10 000 кв.м сданного многоквартирного жилья. Получается, строительство блокированных домов (таун-хаузов) не в счет. А ведь есть девелоперы, которые специализируются именно на таких проектах. Для Петербурга 10 000 кв.м – немного, здесь возводят корпуса и гораздо большей площади. А для более удаленных от столиц регионов цифра велика.

Денег не хватит

По подсчетам строителей, им теперь придется вкладывать в проект около 40% от его общей стоимости. Все российские новостройки стоят около 7 трлн рублей. Собственные средства застройщиков составляют около 0,6 трлн рублей. Этот объем им придется увеличить до 2,45 трлн рублей. Взять эти деньги компаниям негде. Тем более закон запрещает им совершать сделки, не связанные со строительством в пределах одного разрешения, например, продажу или залог построенных ранее квартир. А также привлекать займы, кредиты, ссуды, выпускать облигации и векселя. Все это ограничивает источники финансирования строительства и не позволяет устранять кассовые разрывы. И вообще компании ставят в зависимость от уполномоченных банков, размер комиссии которых не оговаривается, а сменить банк нельзя.

Кроме того, любая недоимка по налогам и сборам, даже непреднамеренная, автоматически ставит застройщика вне закона. Чтобы снять претензии ФНС, могут понадобиться месяцы. И все это время компания не имеет права продавать квартиры. Дольщики могут потребовать назад деньги, проценты за их использование (в двойном размере) и возмещение убытков. 

С банкротством тоже все жестко – для застройщиков не предусмотрено иной стадии, кроме конкурсного производства. То есть компания сразу попадает под внешнее управление и не имеет возможности исправить ситуацию. Даже в случаях, когда имеются лишь внешние признаки неплатежеспособности, такие решения могут приниматься на основании субъективного анализа отчетности или неподтвержденных сведениях банка о попытках совершения нецелевых платежей.

Еще одна «мина»: отказ одного дольщика от подписания акта приемки-передачи квартиры (неважно – по надуманным основаниям или, например, при спорах о вступлении в наследство) может парализовать работу компании. Она не сможет использовать прибыль от текущего проекта и начать новый.

Станет невозможной и применяемая в регионах схема завершения проблемных объектов, когда компания на конкурсе безвозмездно получает новый участок с обязательством достроить дом, где есть пострадавшие дольщики.

В общем, замечаний к закону набралось очень много. Есть и явные сложности в его применении,  и «подводные камни», которые можно выявить только при тщательном анализе документа.

О них и пойдет разговор на «круглом столе», который проводят портал NSP.RU и Комитет по жилой недвижимости РГУД 7 сентября.