Страховка отменяется?

Очередные изменения законодательства предусматривают полный отказ от страхования договоров долевого участия. После их вступления в силу все застройщики будут выплачивать взносы в Фонд защиты прав дольщиков.

В первом чтении поправки в 214-ФЗ и другие законы Госдума приняла 4 декабря. На подготовку ко второму чтению есть всего семь дней. Документ разработан Минстроем и в изначальной версии кардинальных изменений не предусматривал. Сразу после его внесения в Госдуму глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил, что текст будет существенно расширен. Сейчас появилась его дополненная версия.

Документ занимает 60 страниц и содержит массу изменений. Самое важное нововведение касается страхования. Предполагается, что после вступления этих поправок в силу все застройщики, независимо от даты получения разрешения на строительство и начала продаж, по новым ДДУ будут отчислять взносы в Фонд защиты прав дольщиков. Исключение делают для тех, кто застраховал объект целиком, а не заключает договоры страхования в отношении каждого дольщика.

Кроме того, смягчёны требования к минимальному опыту застройщика. В действующей редакции говорится, что он должен иметь в активе 10 000 кв.м введённого жилья. Теперь цифру предлагают снизить до 5000, но минимальный стаж присутствия на рынке – не менее трёх лет – остаётся. Полноценным застройщиком признают и Фонд защиты прав дольщиков, хотя на него все эти требования к опыту, наличию средств и т.д. не распространяются. Для финансирования и достройки проблемных объектов ему разрешили создать отдельную унитарную некоммерческую организацию – тоже в форме фонда.

А девелоперам разрешат оплачивать со специальных счетов (они должны быть открыты по каждому разрешению на строительство) расходы, связанные с эксплуатацией жилых и нежилых помещений, машино-мест и других объектов. Сейчас, например, компания не может тратить деньги на содержание ещё непроданных квартир в построенном доме.

С банков снята обязанность контролировать расходы по специальному счёту после ввода дома в эксплуатацию. Есть послабление и по авансовым платежам – сейчас их размер ограничен 30% от стоимости контракта с поставщиком или подрядчиком. Теперь 30% – предельный совокупный размер всех авансовых платежей, но застройщик может сам определять размер аванса по конкретным контрактам. Например, поставщикам заплатить вперёд половину, а генподрядчику только 10%.

Отменяются плановые проверки застройщиков, привлекающих деньги дольщиков (первая спустя год после получения разрешения, а затем ежегодно). Но остаются внеплановые и множество оснований для их проведения. Ужесточаются требования к информационной открытости ЖСК: на них будут распространяться практически те же требования, что и на строительные компании.

Конкретизируют и не вполне понятный пункт о том, могут ли всё же застройщики привлекать деньги по нескольким разрешениям на строительство. Запрет останется на привлечение средств граждан по нескольким градпланам участков или утверждённым ППТ, но разрешений может быть и несколько.

Уточняется понятие целевого кредита (целевого займа). Кредит на строительство многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости) в соответствии с условиями договора, заключённого между застройщиком и кредитором (банком или учредителем застройщика) может быть использован только на конкретные цели, прямо прописанные в 214-ФЗ. При этом эскроу-счета граждане должны открывать в том же банке, где девелопер получил такой целевой кредит.

Много поправок вносится в закон о несостоятельности. Основная тема: при банкротстве застройщика приобретатели машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв.м (кладовок) должны быть защищены так же, как и покупатели квартир.

«В новом законодательстве в этой сфере нас беспокоило множество моментов. Любые послабления и облегчения только на благо, но их значимость не так велика. Главные проблемы, связанные с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, сохраняются. Фактически внесённые поправки – это удар «по хвостам». Значимые моменты – замена солидарной ответственности бенефициаров застройщика за убытки на субсидиарную и схема страхования. Вопрос ответственности серьёзно влияет на готовность учредителей и владельцев компании вести бизнес своими руками и честно. А услуги страхования сейчас предоставляет единственная на всю страну компания, что, конечно, недопустимо», – поясняет генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.