Проблемы догонят строителей

Ни 1 июля, когда некоторым застройщикам предстоит перейти на эскроу-счета для привлечения денег граждан, ни 1 октября, когда все, кто хочет получать деньги от граждан напрямую, должны подтвердить готовность своих объектов, никаких потрясений на первичном рынке не произойдёт. Но вот в будущем, когда все дома придётся строить исключительно за счёт банковских кредитов, у многих участников рынка могут возникнуть серьёзные проблемы.

К такому выводу пришли участники «круглого стола», организованного редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга», который прошёл в СРО А «Объединение строителей СПб». Застройщики, банкиры и чиновники особых тревог не испытывали и серьёзных опасений не высказывали, однако говорили о том, что многие задачи ещё предстоит решить.

###gallery###

Николай Линченко:

Подготовка к 1 июля началась в прошлом году. Мы призывали застройщиков заблаговременно подавать заявки, чтобы выявить проблемы с получением проектного финансирования. Год назад ещё были какие-то иллюзии, компании накапливали проекты с разрешениями на строительство, полагая, что на них новые правила распространяться не будут. Но в декабре законодатели всё расставили по своим местам. На фоне других субъектов РФ Петербург на хорошем счету. У нас достаточно большой объём строительства и довольно слаженная команда компаний, которые более или менее ответственно подходят к новым правилам, а уровень проектов позволяет довольно безболезненно перейти на новую схему.
У нас действует 431 разрешение на строительство – это порядка 14,1 млн кв.м жилья и около 10 млн кв.м нежилых площадей в этих объектах. Львиная доля этих новостроек априори соответствует критериям и может быть завершена по старым правилам. На проверку подано более 130 заявок. И свыше 75 заключений уже выдано. Отказов пока нет. Но сейчас основная наша задача – прогнать большой объём проектов, которые соответствуют критериям, чтобы застройщики не останавливали стройки.
В зоне пристального внимания – 32 проекта. В основном это элитные жилые комплексы, застройщики которых решили завершать их за свой счёт, не продавая квартиры. Банки открыто говорят, что пока не изменятся правила, такие проекты финансировать сложно. Надо оценивать не только маржинальность, но и оборачиваемость средств. В элитных проектах оборачиваемость низкая, хотя прибыль может быть высокой. Но по всем 32 адресам ситуация понятна – в ручном режиме доведём всё до ума и найдём конкретные решения.
В части новых проектов: я давно призывал компании не пытаться стартовать по старым правилам, не создавать технических договоров долевого участия, а подавать заявки на проектное финансирование и открывать эскроу-счета. Такие примеры уже есть, и не думаю, что возникнут какие-то дополнительные сложности. Дорогу осилит идущий.

Андрей Некрасов:

Были случаи, когда компании пытались искусственно накрутить число проданных квартир?

Николай Линченко:

Все договоры регистрируются, так что отсечка на 1 июля будет соблюдаться. Сделки, которые могут вызывать вопросы, например, на уровне себестоимости, проверяет Фонд защиты прав дольщиков. Он анализирует практически каждый договор. Я знаю, что в стране были прецеденты, но не в Петербурге, когда Фонд обращался в Росреестр с просьбой приостановить регистрационные действия по конкретному проекту.

Андрей Некрасов:

Какие основные ошибки допускали застройщики в заявках?

Евгений Барановский:

Только 13 июня вступило в силу постановление, утверждающее форму заявки, 
и было время со всеми застройщиками согласовать пакет документов, объяснить тонкости. Поэтому и нет отказов. Ошибок полно, но это естественно: и застройщики, и мы эту процедуру проходим впервые. Не всё гладко, но с большинством сложностей удалось справиться.
Например, мы не наделены полномочиями проверять оценку готовности, которую проводят кадастровые инженеры. Мы проверяем деньги. И если застройщик включает какие-то расходы, например авансы, то должен обосновать их. Чем убедительнее пакет документов, тем лучше. Многие имеют договоры о строительстве и передаче городу социальных объектов. Быстрее и проще будет, если застройщик приложит к заявке такое соглашение.
В постановлении Правительства РФ прописаны шесть документов, которые должен представить девелопер. Но это симбиоз – в таком виде этой отчётности не существовало. Мы получали многочисленные разъяснения Минстроя: застройщик берёт отчётность за квартал, вносит необходимые изменения и сдаёт этот симбиоз в комитет. Но вы эти изменения обосновывайте, чтобы не было лишних вопросов.

Андрей Некрасов:

Есть сложности с подтверждением объёмов продаж?

Максим Жабин:

Документы по своим проектам подали, представили сводную справку, выписку из Росреестра. Их приняли. Но в Лен­области нет возможности такого живого общения с чиновниками, поскольку застройщики приносят огромные пакеты документов.

Дмитрий Синочкин:

Подтверждение о продаже 1000 квартир – это одна бумага или тысяча?

Максим Жабин:

Тысяча. Это огромный пакет документов, к которому прикладываются справки и т.д. Вопрос, как чиновники будут это проверять. У Росреестра нет возможности давать сводные цифры. У застройщика эта информация есть, но проверить её чиновники могут только вручную.

Евгений Барановский:

Есть же ежеквартальная отчётность. Если мы понимаем, что 308 проектов подходили под критерии ещё в январе, то было бы странно перепроверять заново эти данные. А если мы видим, что в январе был только один договор, а сейчас приносят данные о 10% проданных площадей, то, конечно, вручную пересчитываем, Росреестр по возможности запрашиваем. Другого выхода нет.

Андрей Некрасов:

Недавно Госдума утвердила очередные поправки в 214-ФЗ. Причём текст поправок по объёму больше самого закона. Кроме  того,  Минстрой обозначил некий «дедлайн». Теперь строительную готовность надо подтвердить до 1 октября. Много ли компаний рассчитывали на более длительные сроки?

Николай Линченко:

Из-за того, что этот срок не был конкретизирован, некоторые застройщики решили, что можно прекратить продажи и довести готовность до необходимого минимума позже. Я всегда говорил, что такой подход противоречит духу закона. С этим и связана конкретизация этого хоть и небольшого, но люфта в части переходных положений.
И основные поправки, которые приняла Госдума, связаны с созданием региональных фондов для достройки проблемных объектов. Многим субъектам РФ это необходимо, но по большому счёту не будет касаться Петербурга: у нас нет нужды создавать по сути дублирующий отдельный орган для завершения долгостроев. Пока я такой необходимости не вижу. Действующих механизмов, в том числе финансирования через Фонд защиты дольщиков и «ДОМ.РФ», достаточно.

Андрей Некрасов:

Но ещё и апартаменты в этом контексте приравнивают к жилью.

Николай Линченко:

В Петербурге проекты апарт-отелей уже подпадают под требования, в том числе установленные ПЗЗ, обеспеченности социальной инфраструктурой. Так что для нас здесь разницы в подходах нет. Такие застройщики и так отчитываются перед Комитетом по строительству, а продажи идут по ДДУ.

Дмитрий Некрестьянов:

Есть в последних поправках и необъяснимые нормы. Например, застройщикам, которые перешли на эскроу, придётся получать заключения о соответствии для начала продаж со всеми вытекающими ограничениями, во всяком случае, в ближайшие два года. Это двойной контроль со стороны банков и чиновников – бюрократии будет больше, чем строительства, и это ничем не обосновано.
Есть норма о том, что продажи физическим лицам любых строящихся объектов могут проходить только по договорам долевого участия. Законодатели, как им кажется, попытались закрыть все «дырки», связанные с привлечением денег через паевые инвестиционные фонды, через ценные бумаги. Это было бы неплохо, если б мы говорили только о многоквартирных домах. Но требование распространяется на любые объекты, и это означает в буквальном смысле смерть всех ПИФов, которые вкладывали средства граждан в торговые или офисные здания. Получается, что деньги граждан могут быть только в банке – других способов инвестирования для непрофессионалов практически нет.
Можно согласиться с тем, что если граждане вкладываются в строительство апартаментов, то им нужен договор долевого участия. Но при этом гарантий власти никаких не дают, кроме формы договора и необходимости застройщика соответствовать неким условиям. Но нет требования отчислять деньги в Фонд защиты прав дольщиков. 
А значит, нет самого важного – граждане всё равно не смогут требовать помещения в случае банкротства застройщиков, как те, кто оплатил жильё. Только деньги.
Есть и просто опасные нормы, касающиеся, например, правил раздела участков, которые могут подкосить все масштабные проекты комплексного освоения территорий. Там сказано, что при разделе  параметры застройки разделяются пропорционально площадям получившихся участков. Если участок поделили на три части, то независимо от уже полученных разрешений застройка должна быть пропорциональна площади. То есть на каждом из наделов придётся разместить всё необходимое озеленение, «социалку» и машино-места. Многие проекты не смогут разделить территории, поскольку с точки зрения градостроительных регламентов чёрт знает что начнётся.
Законопроект из двух статей опять превратился в документ на 200 страницах. Кончится всё это печально. Около 20 страниц – это переходные положения, которые прописаны очень плохо, в них практически нельзя разобраться. Даже профессиональному юристу трудно понять, какие требования к каким проектам и компаниям применяются. Непонятно, какую мысль преследовали законодатели.

Александр Вахмистров:

Среди застройщиков никогда никакой паники не возникало. Благодарю Комитет по строительству и вице-губернатора, которые участвовали в многочисленных встречах с девелоперами и давали разъяснения. Также, несмотря на то что все застройщики – конкуренты, они постоянно общаются, у них есть общее мнение, как решать те или иные задачи, они делятся опытом.
Мы понимаем, что переход на эскроу-счета будет плавным – 1 июля действительно ничего страшного не произойдёт. Было много вопросов к федеральному уровню о бюрократической неготовности (многие документы появились с опозданием), но сейчас всё становится на свои места.
Крупные застройщики ведут активные переговоры с банками и будут выводить новые проекты уже по новым правилам. 
Можно смело сказать, что впереди года два более или менее спокойной жизни и достройки начатых объектов. В Петербурге в отличие от многих других регионов нет опасений, что стройки остановятся, а жильё никто не будет покупать. В Ленобласти другая картина. Там экономика проектов иная, продажи оставляют желать лучшего и проблемы уже есть, например, с числом замороженных строек, по которым ещё нет решения.

Андрей Некрасов:

Одна из основных проблем, обозначенная застройщиками, – залог участков. Есть проблема с разделением крупного надела на мелкие – придётся получать новое разрешение на строительство, соответствующее изменившимся нормативам.

Арсений Волков:

Сложности есть. Всё зависит от градостроительных регламентов и изначального проекта. Застройщик рассчитывает число машино-мест и площадь озеленения для всей осваиваемой территории, создавая локации для парковок и прогулочных зон для всего жилого массива. При разделе возникает вопрос, как всю эту сопутствующую инфраструктуру уместить на отдельных участках, выделенных для каждого дома. Кто-то этого не предвидел. Градостроительный кодекс обязывает нас проверять каждый объект на соответствие требованиям, действовавшим на момент выдачи градостроительного плана участка. А он будет новым при разделе территории, и фактически мы станем проверять его на соответствие действующим нормативам. Чтобы этого избежать, потребуется менять федеральные нормы. Допускаю, что может быть достаточно изменений и в Правила землепользования и застройки, но этот вопрос требует проработки.
Однако потока таких заявлений нет. Хотя растёт число обращений, связанных со сменой застройщика или его наименования. Чаще всего к названию, как того требует закон, добавляют «специализированный застройщик». Здесь есть чисто технические сложности. Законодательство предусматривает автоматическое внесение изменений в информационные системы, если корректируются данные в одной из них. Если в ЕГРЮЛ поменялось название фирмы, такие изменения должны произойти и в Едином государственном реестре недвижимости. Но этого не происходит. Когда нам поступает заявление о смене наименования, мы не можем подменять собой Налоговую и оценивать причины: просто смена организационно-правовой формы, а может, выделение в самостоятельную организацию. Обращаемся в базу ЕГРН и смотрим, на кого зарегистрированы права. Были случаи, когда из Росреестра нам отвечали, что правообладатель участка другой, хотя названия очень похожи. И мы были вынуждены отказывать.

Дмитрий Некрестьянов:

Последние поправки касаются и Градостроительного кодекса, и эта проблема решена, хоть и очень криво. Там написано, что проверка на соответствие градостроительным регламентам проводится по градплану на неразделённый участок. Формулировка ужасная. Правильнее было бы написать, что при оценке соответствия нормативам используется дата старого градплана.
А вот что делать с изменением проектной документации? Законодательство требует повторной экспертизы и корректировки разрешения на строительство практически при любых изменениях. В последних поправках появляется понятие «модификация»…

Арсений Волков:

Пока не совсем понятно, что имел в виду законодатель. Новая процедура внесения изменений почти не отличается от процедуры выдачи нового разрешения. Не до конца ясно, как с этим работать.
Есть сомнения, что новые формулировки решат проблему. Не понимаю, как можно разместить необходимое, например, число машино-мест на формируемом участке, если изначально для этого и других домов паркинг планировался в другом месте. Некоторые проблемы, скорее всего, останутся.

Андрей Некрасов:

Социальные объекты застройщики привыкли строить и дарить городу, но теперь надо и на них получать кредиты. Может, город какие-то льготы предоставит? 
И много ли долгов?

Наталья Позднякова:

Это уже предусмотрено. Город предоставляет землю для строительства соцобъектов целевым назначением по 1,5% кадастровой стоимости.

Николай Линченко:

Нормы 214-ФЗ позволяют застройщикам тратить деньги на социальные объекты, которые они отразили в проектной декларации. Как и на всю иную сопутствующую инфраструктуру, например, подъездную дорогу и инженерные сети. И банки подтверждают, что это единый бюджет проекта. Когда имеющийся участок не позволяет разместить такие объекты, но есть городской, то схема также отработана.

Наталья Позднякова: 

Наибольший объём задолженности по аренде формируется по инвестиционным договорам. Стараемся взыскивать, поскольку простить этот долг неправильно с точки зрения наполнения бюджета и несправедливо по отношению к тем, кто платит исправно. Для сокращения этого бремени в два раза снижены штрафы за нарушение как сроков строительства, так и перечисления арендных платежей. Так что приглашаем инвесторов для заключения дополнительных соглашений. По долгам проводим переговоры с инвесторами, готовы их реструктурировать, где-то заключить мировое соглашение, если это возможно.
Что касается договоров о передаче городу социальных объектов, то мы вносим в них изменения, если сроки нарушены по объективным причинам. Пока не было ни одного случая, чтобы мы в принудительном порядке взыскивали эти штрафы, поскольку понимаем, что не всё зависит от компании.

Андрей Некрасов:

Есть какие-то сложности с оценкой строительной готовности объектов? В некоторых регионах говорили, что у них просто кадастровых инженеров недостаточно. А может, застройщики оспаривали оценку?

Евгения Михайлова:

Сейчас работа идёт уже в плановом режиме. Поначалу были проблемы из-за отсутствия, например, формы представления проводимых исследований и их результатов. Приходилось работать в ускоренном режиме, поскольку все застройщики обратились практически одновременно.
Ничего нового в методике, предложенной Правительством РФ, нет. Такие расчёты выполняются при изготовлении технических планов, необходимых для кадастрового учёта зданий. Да и кадастровых инженеров хватает.
Эти расчёты достаточно объективные, поэтому и таких споров быть не может. 

Алексей Князев:

Мы получили заключения о соответствии параметрам по восьми объектам. Это все наши городские стройки. Есть пожелание чиновникам от строительного сообщества: ввести мораторий на внесение изменений в местное законодательство хотя бы года на три. Большинство проблем связано с тем, что региональные нормативы постоянно меняются. Проект, по которому мы получали разрешение на строительство год, даже полгода назад, может уже не соответствовать нормам, которые будут приняты в течение ближайшего месяца. Мы действительно при реализации крупных проектов разбиваем участки как можно мельче, чтобы быстрее их осваивать, учитываем все действующие нормы. И не факт, что даже при таком подходе проекты будут соответствовать изменившимся нормам. Мы не успеваем жить по тем правилам, которые устанавливают город и федеральный центр.

Дмитрий Синочкин:

Предыдущий министр строительства Михаил Мень говорил: «У меня есть мечта – чтобы хотя бы год не менялось строительное законодательство». Видать, не судьба…

Николай Линченко:

Мораторий возможен, но только в рамках действующего федерального законодательства. Скоро, например, будут внесены изменения в Генплан, что повлечёт соответствующую  корректировку ПЗЗ.

Константин Бачкин:

Прокомментирую тему межевания. Риск остался. Но с середины мая банк изменил подход к этой проблеме. Проведена децентрализация. Если раньше все решения принимал главный кредитный комитет в Москве, сейчас эти полномочия делегированы на места. И уже есть несколько положительных решений по заявкам, где невозможно межевание. К таким случаям всё равно есть дополнительные вопросы, но определённые подвижки есть.
Поток заявок начал увеличиваться примерно месяц назад. На текущий момент у нас в Петербурге 49 обращений на 95 млрд рублей. По 14 приняты решения – на 25 млрд. От шести заявок клиенты отказались, поскольку всё же их объекты достигнут 30%-й готовности. В одном случае отказал банк. И восемь приостановок. В работе сейчас 20 заявок. Каждую неделю выходит одно-два решения. Надеюсь, за месяц мы большинство заявок переработаем. Что касается сроков их рассмотрения, мы набрали специалистов, и сейчас сроки сокращаются. Про 45 дней пока не буду говорить. Если мы считаем с момента обращения клиента в банк – это действительно будет три месяца. Если от предоставления финального пакета документов – гораздо быстрее.
По поводу «социалки». Первый вариант: если рентабельность проекта позволяет, мы включаем затраты на социальный объект в общий бюджет строительства. Если нет – появились новые продукты, которые позволяют финансировать «социалку».

Максим Жабин:

Мы потратили на получение кредита год. Потому что банк исследовал и оценивал весь проект на 300 000 кв.м жилья. Затем кредитная линия под каждый дом выделялась гораздо быстрее. Мы посчитали, что возможность снижения ставки в зависимости от поступления денег дольщиков для нас экономически целесообразна. И в апреле достигли средневзвешенной ставки в 1,67%. Полагаю, что в мае будет в районе 1%. То есть такой сценарий действительно возможен.
По поводу дополнительных продуктов. Бридж-кредит на покупку участка, который затем идёт в залог банку по проектному финансированию, – этот продукт работает. Напомню, что есть возможность получить субсидированные ставки по кредитам средним и малым предприятиям до 1 млрд рублей. И мы этим тоже пользуемся, но, к сожалению, уже исчерпали лимиты. Но если правильно выбрать продукт и грамотно использовать все возможности, можно существенно снизить долговую нагрузку.
Да, участок берётся в качестве залога, но земля выходит из-под залога с регистрацией первого договора долевого участия. А, например, «Дом.РФ» – мы туда тоже подавали заявку – вообще не берёт в залог участки. Если проект на 2 млрд рублей – пожалуйста, обеспечьте 15% собственного участия в виде денег, внесённых в проект, покажите какую-то готовность нулевого цикла. Для меня это стало новостью: всё-таки застройщики тратят на приобретение участков немаленькие суммы.
Я полагаю, что в ближайшие год-два мы совсем откажемся от долевого участия и будем строить за собственные деньги, беря кредиты в банке. Наша компания к этому готовится.

Андрей Некрасов:

А покупатели к этому готовы?

Максим Жабин:

Покупатели и раньше не читали проектную декларацию из 200 страниц, и теперь не читают – из 400 страниц. Клиент всё-таки покупает доверие, а не сам продукт, но не будет влезать в нюансы законодательства. Однако эскроу-счета не улучшат ситуацию на рынке. Человек будет приобретать ровно столько, сколько может. Как говорил один известный бизнес-тренер, человек покупает не самый дешёвый продукт, а самый дорогой из тех, что может себе позволить.
Сегодня объём бумаг, которые подписывает покупатель, в два раза больше. Он должен подписать договор долевого участия, потом поехать в банк. Если у него есть наличные, он кладёт их на сберегательный счёт, одновременно открывает эскроу-счёт. Мы подаём документы на регистрацию ДДУ. Потом мы отправляем копию зарегистрированного договора в банк, клиент опять туда едет и перекидывает средства со сберегательного счета на эскроу. Знаю, что сейчас Сбербанк работает над тем, чтобы эскроу-счета открывать через Сбербанк-онлайн. Мы со своей стороны делаем всё, чтобы сократить число визитов клиента в офис.

Константин Бачкин:

Нам обещают запустить онлайн-процедуру открытия эскроу-счёта с 1 октября. Ключевой вопрос – идентификация клиента.

Надежда Калашникова:

До сих пор непонятно, кто бенефициар всей этой истории, кто выгодоприобретатель. И почему глобальная перестройка отрасли происходит в такой спешке. Вот кому задать эти вопросы? Циркуляр Минстроя о правилах соответствия вступил в силу буквально пару недель назад, мы ловили информацию в Интернете, чтобы подать документы. Много вопросов не только по оформлению, но и системных. Застройщикам это невыгодно. Банкам, как выясняется, тоже – финансисты не в восторге: не хватает ресурсов, специалистов. Думали, что основной бенефициар – «Дом.РФ». Но г-н Жабин подтвердил, что в этой организации сталкиваются с трудностями при установлении залога. Получается, что и эта структура не слишком заинтересована…
За других отвечать не буду, но наша компания будет пытаться по всем объектам пройти по старым правилам.

Сергей Ярошенко:

Бояться надо не реформы, а демографического кризиса, из-за которого квартиры покупать не будут.
Проблему переходного периода я бы разделил на две части. Есть проектное финансирование – и большинство застройщиков эту проблему или решило, или решает. Вторая: надо пойти навстречу дольщикам. Потому что эти дополнительные хождения и открывания счетов реально нигде не прописаны.
У нас будет проектное финансирование от ВТБ. Работа с физическими лицами пока никак не обсуждалась. Сбербанк сегодня шагнул дальше всех.

Татьяна Хоботова:

Позвольте не согласиться. Всё прописано, такие регламенты есть. Что касается обращений застройщиков: поначалу их было очень много, но ситуация изменилась. Некоторые рассматривают проектное финансирование без увязки с эскроу-счетами. Просто как кредиты на достройку своих объектов.

Светлана Денисова:

В ожидании «страшной» даты я бы поговорила о ценах. Повышение произошло ещё в прошлом году. Граждане осознали, что с отменой «долёвки» цены будут расти, в результате на рынок пришёл спровоцированный этими ожиданиями спрос. Но он не может быть бесконечным. Мы полагаем, что во втором полугодии на рынке случится спад, и рассчитываем на помощь банковского сообщества и Центробанка. Дальнейшее снижение ключевой ставки позволит установить приемлемые ставки по ипотечным кредитам, это в какой-то мере спровоцирует покупательский спрос.
Девелоперское сообщество весьма обеспокоено стагнацией (а то и снижением) доходов населения. Это очень значимый фактор. Так что с 1 июля цена не изменится. Ничего радикального происходить не будет.

Александр Голуб:

Возвращаясь к теме бенефициаров реформы: официально заявленную цель мы все знаем – защита интересов дольщиков. И в конечном счёте она будет достигнута. Ценой определённых потерь и в нашей отрасли, и, возможно, в банковском секторе. Но такое направление было обнародовано достаточно давно – было время подготовиться. Мы работу с банками и чиновниками по этой теме ведём не первый месяц. Из 75 выданных Комитетом по строительству заключений 11 – это наши проекты. Все подводные камни, все ошибки и шишки в общении с чиновниками и банками нам известны: мы их прошли, мы их собрали. Более того, с января 2019-го мы совместно с банками разрабатываем новый продукт. Классическое проектное финансирование банки умеют делать прекрасно, но ЛенСпецСМУ одновременно реализует 15 проектов, и привлечь такое финансирование оказалось невозможно: нельзя сформировать нужное число залогов. Но мы видим, как последние полгода у банков менялся подход – они становятся лояльнее.
Спешка – да, есть. Но сейчас бежать в банк и просить кредит – неправильно. Срок в 45 дней по объективным причинам выдержать сложно. Особенно если речь идёт о действующем проекте, где надо смотреть и оценивать фактическое освоение средств, какие-то истории внутри застройщика, может быть, связанные с предыдущими объектами. Но мы получили заключение через неделю после выхода инструкций Минстроя. Это значит, что регулятор сумел организовать эффективные коммуникации и с застройщиками, и с банками, и с местной администрацией.

Дмитрий Синочкин:

Ещё про бенефициаров. Банки не надёжнее застройщиков – как лопались по одному-два в неделю, так и лопаются. Включая банки из первой сотни. Дело не в этом. В стране, где деньги дорогие – не менее 10% годовых, долгие проекты, рассчитанные на два-три года, могут выбирать из ограниченного числа вариантов. Либо они будут запредельно дорогими для конечного покупателя. Либо низкомаржинальными, но высокорискованными. Либо их прогарантирует государство. Похоже, выбран последний вариант. 

Максим Жабин:

А сколько времени в Петербурге занимает постановка объекта на кадастровый учёт?

Светлана Денисова:

Меньше чем на два месяца рассчитывать не стоит.

Максим Жабин:

По нормативам – 18 дней. В Ленобласти – шесть месяцев. И при проектном финансировании за каждый «лишний» месяц мы с вами будем платить проценты. И даже два месяца – это слишком долго.

Арсений Волков:

Основная проблема – в качестве технического плана. Есть кадастровые инженеры, у которых таких трудностей не возникает – почти не бывает приостановок. Застройщики, документы которых проходят с первого раза, привлекают инженеров, работа которых обходится несколько дороже. Но сроки постановки на учёт в разы сокращаются. Кроме того, в Росреестре есть услуга – предварительная проверка технического плана. Большую часть замечаний можно устранить на этой стадии.

Юлия Ружицкая:

Мы уже работаем по эскроу-счетам. Проектное финансирование – от Газпромбанка. Мы у них пока единственный такой клиент, и финансисты идут нам навстречу. И с точки зрения покупателя процедура стала проще. Из схемы уходит предварительное внесение денег на аккредитив. После получения зарегистрированного ДДУ клиент может открыть эскроу-счёт – дистанционно, прямо в нашем офисе. Люди довольны: они вносят деньги не перед регистрацией, а уже по факту. Первый раз – прийти, выбрать квартиру. Второй – заключить договор. Третий – получить регистрацию и оформить эскроу. Всё из нашего офиса.

Роман Строилов:

Все старались максимально использовать историю с эскроу в ценообразовании и уже с четвёртого квартала прошлого года поднимали цены. Те клиенты, которые хотели купить дешевле, как раз тогда и пришли к застройщикам. В первом квартале 2019-го покупали те, кто нуждался в сделке именно сейчас. Повышение цен мы уже отыграли. Но будут и другие изменения, о которых застройщики пока не знают. Например, неожиданности при расчёте финансовых моделей. Дополнительный рост будет в любом случае – кто-то говорит про 5%, кто-то про 20%. Но сегодня стоимость уже настолько высока, особенно с учётом подросших ставок по ипотеке (их недавнее снижение – пока символическое), что рынок в трудной ситуации. Произойдут какие-то слияния и поглощения, и уже есть такие предложения от крупных компаний в Москве: предлагают со-партнёрство. Но я бы не сказал, что ситуация критическая. В конце концов, все привыкнут, как привыкли к первой редакции 214-ФЗ и к ДДУ.
Хотя некоторые застройщики проинформировали своих партнёров о временной приостановке продаж. Это прогнозируемая приостановка, на срок от трёх недель до полутора месяцев. Причины разные: не успели подать заявление и пр. Как отреагируют клиенты – неясно. Клиенты у нас разные. Надеюсь, всё пройдёт без громких потрясений.